나이스옥션 법원경매 울산 2024타경113693 [3] 울산광역시 남구 신정동 547-8 신정동풀비체 2층206호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경113693 [3] 울산광역시 남구 신정동 547-8 신정동풀비체 2층206호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경113693
• 주소: 울산광역시 남구 팔등로 31, 2층206호 (신정동,신정동풀비체)
• 감정가: 164,000,000원
• 최저가: 114,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

울산지방법원 경매5계 2024타경113693 | 소재지: 울산광역시 남구 팔등로 31, 2층206호 (신정동,신정동풀비체) | 감정가: 164,000,000원 | 최저가: 114,800,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 경매 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경113693 (3)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 547-8 신정동풀비체 2층206호

용도: 근린생활시설 (제1종 근린생활시설)

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

1.2. 면적 및 감정가 정보

전용면적(건물): 37.83㎡ (약 11.44평)

토지면적(지분): 6.58㎡ (약 1.99평)

감정가: 164,000,000원

사용승인일: 2019.1.8. (약 5년 경과)

특이사항: 현황 '공실', 토지이용계획상 중심상업지역임.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 (최고의 입지:)

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '신정시장' 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 숙박시설 등이 혼재하는 중심 상업지역임.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역으로 지정되어 있어 상업적 가치가 높은 토지임.

본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준임.

건물은 철근콘크리트구조의 주상복합건물(지하3층, 지상18층) 내 2층에 위치함.

2.2. 상권 분석

신정시장 인근의 중심상업지역에 위치하여 유동 인구 및 상권 활성화 가능성이 높음.

울산의 주요 상권 중 하나인 신정동에 속하며, 상업적 인프라가 잘 갖춰져 있어 높은 상업적 가치를 기대할 수 있음.

본건은 2층 근린생활시설로, 업종 선택에 유의해야 하며, 시장 및 업무시설 이용 고객을 대상으로 하는 업종이 유리할 수 있음.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물 구조는 철근콘크리트구조로 비교적 최근인 2019년 사용승인되어 건물의 상태는 양호할 것으로 판단됨.

외벽은 화강석 붙임 및 몰탈위 페인트칠 마감, 내벽은 몰탈위 페인트칠 및 텍스 마감 등이며 샤시창이 설치되어 있음.

공동 위생, 급배수 시설, 화재경보, 소화전, 승강기 설비 등이 갖춰져 있음.

현황 '공실' 상태로, 낙찰 후 명도 절차는 비교적 수월할 수 있으나 즉시 임차인 모집을 위한 노력이 필요함.

2.4. 생활 정보

본건은 상업지역 내에 위치하며, 인근에 신정시장이 있어 생활 편의시설 접근성이 매우 우수함.

주변에 업무시설 및 공동주택이 밀집되어 있어 잠재적 상권 배후 수요가 충분함.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건으로, 토지 지분 및 건물 지분 모두 매각대상에 포함되어 온전한 소유권 확보가 가능함.

경매구분은 '부동산임의경매'이며, 소유자, 채무자, 채권자가 명확히 기재되어 있음.

3.2. 특이 및 주의사항

가장 큰 주의사항은 '현황 공실'이라는 점임. 이는 임대수익을 목적으로 하는 투자자에게는 초기 임차인 모집이라는 숙제를 안겨주지만, 권리 상 임차인이 없어 명도 리스크는 낮다고 볼 수 있음.

임대차 관계는 '미상'으로 기재되어 있으나, 현황조사서상 공실로 확인되었으므로 소유자를 대상으로 하는 명도만 진행하면 될 것으로 예상됨.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 잠재적 리스크

공실 리스크: 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 장기간 임차인을 찾지 못할 경우 예상 수익률 달성이 어려워질 수 있음.

상업시설 2층 활용: 2층 상업시설은 1층 대비 접근성이 떨어지므로, 임차인을 유치하기 위한 업종 선정 및 임대료 책정에 대한 전략적인 접근이 요구됨.

혐오시설 유무: 제공된 자료 및 검색 결과 상 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 투자 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 확인해야 함.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 울산의 핵심 상권 중 하나인 신정동 중심상업지역에 위치한 비교적 신축급(2019년 사용승인) 근린생활시설이라는 점에서 높은 투자 가치를 지님.

토지의 용도가 중심상업지역으로 토지의 가치가 높으며, 향후 지가 상승에 대한 기대감도 있음.

투자 포인트:

1. 최상급 입지: 신정시장 인근 중심상업지역의 희소성 있는 상업시설임.

2. 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 관리가 용이하고, 내부 시설이 깨끗함.

3. 명도 용이성: 현황 공실로 권리 분석상 복잡한 임차인 문제가 없어 명도 리스크가 낮음.

** 최종 제언 **

경쟁률은 다소 높을 수 있으나, 임대 전략만 성공적으로 수립한다면 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 동시에 노릴 수 있는 우량 물건으로 판단됨.

법원 정보

울산지방법원 경매5계