나이스옥션 법원경매 울산 2024타경113693 [3] 울산광역시 남구 신정동 547-8 신정동풀비체 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 남구 신정동 소재 "신정시장" 북측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 숙박시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층,지상18층 건물 내 (1)2층 201호, (2)2층 205호, (3)2층 206호로서 2019.1.8 사용승인되었으며,
외벽: 화강석 붙임 및 몰탈위페인트칠 마감,
내벽: 몰탈위페인트칠 및 텍스 마감 등,
창호: 샤시창임.

이용상태

일반건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설로서
일련번호(1,2,3): 공실임.

설비내역

공동 위생 및 급배수시설, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 주상복합건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 30미터, 남측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역(2016-12-20), 지구단위계획구역(우정혁신지구), 소로3류(폭 8m 미만)(2013-01-07)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타참고사항
없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황 '공실'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경113693 (3)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경남한의사신용협동조합 (본건 임의경매 개시 채권자)

* 감정가: 164,000,000원

1.2. 물건 정보

* 소재지: 울산광역시 남구 신정동 547-8, 신정동 풀비체 2층 206호

* 건물명: 신정동 풀비체

* 구분건물: 2층 206호

* 용도: 제1종 근린생활시설 (일반건축물대장상) / 건물 자체는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등 복합 용도 (건축물대장 상)

1.3. 면적 및 건물 현황

* 토지 면적: 6.58㎡ (약 1.99평)

* 토지 지분: 6.5802000000000005㎡ (약 1.99평)

* 건물 면적: 37.83㎡ (약 11.44평)

* 건물 지분: 37.83㎡ (약 11.44평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상18층 건물 내 2층 206호

* 사용 승인일: 2019년 1월 8일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정시장" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 숙박시설 등으로 형성되어 있어 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역 (우정혁신지구)

* 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m-20m) 접합

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 (1991-07-16), 소유권 이전 (2016-07-08), 소유권 이전 신탁 (2016-07-08), 소유권 대지권 (2019-01-17) 등의 권리 변동이 있었습니다.

* 을4 근저당권 (채권최고액 1,170,000,000원, 울산축산업협동조합)이 설정되어 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 신탁 (대한토지신탁주식회사, 2019-01-17)이 있습니다.

* 을2 근저당권 (648,000,000원, 케이씨유엔피엘대부주식회사)은 말소 기준 권리이며, 매각으로 소멸됩니다.

* 갑2 임의경매 (561,770,460원, 경남한의사신용협동조합)는 현재 사건의 근거가 되는 권리로, 매각으로 소멸됩니다.

* 갑3 압류 (남구(울산광역시)) 또한 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부상 총 채권액 (말소기준 권리 이후 채권 합계): 약 1,818,000,000원 (1,170,000,000원 + 648,000,000원)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 별도 기재는 없습니다. (지상권 개요 정보 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 인수되는 임차인이 현재 파악되지 않았습니다. 그러나 해당 물건의 실제 점유 및 임대차 관계는 현장 조사를 통해 반드시 재확인해야 합니다. 임대 관계가 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건이 위치한 신정동 지역은 신정시장 인근으로 다양한 근린생활시설, 업무시설, 상업시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

* 주변 상업 및 주거 시설과 더불어 차량 접근성 및 대중교통 이용이 용이하여 잠재적인 고객 유치가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 신정시장 등 지역 상권 이용이 편리합니다.

* 주변에 각종 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육/의료 시설

* 본건 물건지 주변은 도시 지역으로, 통상적인 도시 생활에 필요한 교육 및 의료 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

* 등기부상 총 채권액이 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. (약 1,818,000,000원 vs 감정가 164,000,000원) 이는 낙찰 시 채권 변제율이 낮을 수 있음을 시사하며, 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 공동담보, 별도등기 등의 특수물건정보가 기재되어 있어 권리 관계에 대한 면밀한 추가 검토가 필수적입니다.

6.2. 물건 상태 리스크

* 현황 '공실'로, 즉시 임대 수입이 발생하지 않을 수 있습니다.

* 장기 공실 시 공실 관리 및 유지 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 본건이 위치한 울산 남구 신정동 일대는 상업 및 주거 지역으로, 조사된 바에 따르면 즉각적인 생활에 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

울산 남구 신정동에 위치한 상가 물건으로, 신정시장 인근의 상권에 자리하고 있습니다. 교통 접근성이 양호하며 주변으로 상업 및 주거 시설이 발달해 있습니다. 2019년 신축된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있으나, 현재 공실 상태이며 등기부상 총 채권액이 매우 높은 편이라는 점은 유의해야 합니다. 공동담보 및 별도등기 등의 특이사항도 존재하므로 권리관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 울산 남구 중심 상권 내 위치.

* 건물 상태: 비교적 신축 (2019년 준공) 건물.

* 주변 상권: 신정시장 인근으로 유동인구 및 상업 활동이 활발한 지역.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 현재 시세, 권리 관계, 물건 상태, 낙찰 이후 예상되는 명도 비용, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 등기부상 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하는 점과 현재 공실 상태임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 본 보고서에서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.