나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109440 [1] 부산광역시 사하구 하단동 1217-1 하단동에스케이뷰아파트 113동 1층101호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109440 [1] 부산광역시 사하구 하단동 1217-1 하단동에스케이뷰아파트 113동 1층101호 아파트 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매1계 2024타경109440 | 소재지: 부산광역시 사하구 하신번영로 400, 113동 1층101호 (하단동,하단동에스케이뷰아파트) | 감정가: 302,000,000원 | 최저가: 211,400,000원 | 용도: 아파트

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경109440 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 1217-1 하단동에스케이뷰아파트 113동 1층101호

용도: 아파트

감정가: 302,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (채권자 경OOO의 신청에 의한 임의경매)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

본건은 하단동에스케이뷰아파트(총 1,828세대 대단지) 내 113동 25층 건물 중 제1층에 위치하며, 통칭 29평형으로 이용 중인 공동주택입니다.

전용면적: 건물 $74.21\text{m}^2$ (약 $22.45\text{평}$)

공급면적: 통칭 $29\text{평형}$ (감정가 기준)

토지면적: $31.48\text{m}^2$ (약 $9.52\text{평}$)

건물구조: 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 25층 건물(2004.05.31. 사용승인)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지조건

본건은 부산 사하구 하단동 소재 "을숙도초등학교" 북측 인근에 위치하여 초등학교 접근성이 매우 우수합니다. 주변은 대규모 아파트단지를 중심으로 각종 근린생활시설 및 학교가 밀집된 주거 밀집 지역입니다.

단지는 총 17개동 1,828세대의 대단지 아파트로 지역 내 선호도가 높은 편이며, 낙동강변에 위치하여 일부 세대는 조망이 우수하다는 특징이 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 절대보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 주거 환경의 쾌적성이 확보됩니다.

2.2. 상권 및 생활정보

단지 주변으로 관공서, 학원, 병원, 각종 주변 상가 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

단지 동측 및 남서측으로 대로 및 중로에 접하고 있어 접근성이 편리하며, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

다만, 주변 환경은 아파트단지, 근린생활시설 외에 소규모 공장 및 임야 등이 혼재된 지역적 특성을 가지고 있습니다.

2.3. 교통 상황

본건 아파트단지까지 차량 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 동측으로 노폭 약 $35\text{m}$ 내외의 대로1류와 남서측으로 노폭 약 $15\text{m}$ 내외의 중로2류에 접하고 있어 외부 진출입이 원활합니다.

3. 물건 평가 및 권리 분석

3.1. 물건 현황 및 이용 상태

건물은 2004년 5월에 사용승인된 약 20년 차 아파트로, 단지 규모 및 입지 대비 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

이용상태는 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비 등 기본적인 설비 내역이 충실히 갖추어져 있습니다.

본건은 1층에 위치하여 일반적인 로얄층 대비 감가 요인이 존재할 수 있으나, 어린 자녀가 있거나 노약자가 거주하는 경우 선호될 수 있습니다.

3.2. 권리 분석

본건은 부동산임의경매 사건이며, 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일하여 권리관계가 비교적 명확해 보입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 토지 지분 또는 건물만의 리스크는 없습니다.

말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 정확한 권리 관계 파악을 위해 등기부등본 및 법원 문건을 최종적으로 확인해야 합니다.

3.3. 잠재적 리스크 및 주의사항

임대관계: 감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 점유 현황 및 임차인의 유무를 면밀히 조사해야 합니다.

명도 리스크: 현 소유자 또는 미상의 임차인에 대한 명도(집 비우기) 절차가 필요할 수 있으며, 이와 관련하여 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

주변 환경: 감정평가서에 언급된 바와 같이 아파트 외에 '소규모공장' 및 '임야' 등이 주변에 혼재되어 있어, 현장 확인을 통해 혐오시설 유무 및 주거 환경에 미치는 영향을 직접 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 부산 사하구 하단동 내 대단지 브랜드 아파트 중 소형 평형대에 속하는 29평형입니다. 을숙도초등학교를 인근에 두고 있어 학군 측면에서 유리하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 실수요자 선호 지역에 위치하고 있습니다.

1층이라는 점과 감정가 대비 시세의 적정성을 판단하여 입찰가를 신중하게 결정할 필요가 있습니다. 소유자/채무자가 동일하여 복잡한 권리 문제는 없을 것으로 보이나, 미상의 임대차 관계는 필히 점검해야 할 요소입니다.

4.2. 투자 포인트

1. 우수한 입지: 초품아(초등학교를 품은 아파트) 급의 입지 조건을 갖추고 있어 실수요자 유입이 활발할 것으로 예상됩니다.

2. 대단지 프리미엄: 1,828세대의 대단지 아파트로, 관리비용 절감 및 거래 활성화에 유리합니다.

3. 안정적인 주거지역: 제2종일반주거지역 내 위치하며, 각종 보호구역으로 지정되어 있어 주거 환경의 변화 리스크가 낮습니다.

4. 저층 선호 수요: 1층 물건으로, 어린이집 이용, 조경 접근성, 층간 소음 부담 완화 등 1층을 선호하는 특정 수요층에게 적합한 투자처가 될 수 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계