나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경101781 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 541-15 경남본동빌라 2동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2024.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 "사상교차로" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 오피스텔 일부 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 바 대체적인 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근으로 시내버스정류장 및 지하철2호선 “사상역”, 부산김해간 경전철 “사상역”이 소재하는 바 일반적인 대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건내 3층 302호로서(사용승인일: 2003.08.20)
- 외벽: 몰탈위페인팅마감
- 내벽: 벽지도배
- 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 최고높이 지정구역(114m이하)), 비행안전제6구역(전술)(6구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경101781 (1)

* 소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 541-15, 경남본동빌라 2동 3층 302호

* 신 주소: 부산광역시 사상구 광장로103번길 17 (괘법동)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 208,000,000원

* 토지면적: 29.70㎡ (약 8.98평)

* 토지지분: 29.695㎡ (약 8.98평)

* 건물면적: 74.77㎡ (약 22.62평)

* 건물지분: 74.77㎡ (약 22.62평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동래농업협동조합

* 건물 사용승인일: 2003년 08월 20일

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 "사상교차로" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 오피스텔, 일부 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 대체적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 "사상역", 부산김해간 경전철 "사상역"이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 본건 동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(114m 이하), 비행안전제6구역(전술)(6구역)에 해당됩니다.

* 사상구는 부산의 주요 교통 및 산업 거점 중 하나이며, 괘법동은 사상역을 중심으로 한 역세권 개발과 상업 시설이 발달한 지역입니다. 인근에 직접적인 혐오 시설은 파악되지 않았으나, 지역 특성상 산업 지역의 영향을 받을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 인수할 임차 보증금은 총 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-09-13, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-04, 확정일자 2024-04-04, 배당신고일자 2024-04-09, 대항력 없음.

* 두 임차인 모두 대항력이 없어 경매 절차를 통해 보증금을 배당받을 예정이며, 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

* 등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 2023년 01월 09일 접수된 동래농업협동조합의 근저당권 (144,000,000원)으로, 본 물건의 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 소멸됩니다.

* 본건 경매는 말소기준권리보다 후순위인 동래농업협동조합의 임의경매 신청(2024-02-28 접수)에 의해 진행되었습니다.

* 기타 다수의 근저당권, 가압류 등이 존재했으나 모두 매각으로 소멸 대상입니다.

* 총 등기부채권액은 1,016,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용 및 인수 여부는 별도 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 괘법동은 사상역을 중심으로 형성된 복합 상권으로, 상업, 업무, 주거 기능이 혼재되어 있습니다.

* "사상교차로" 인근의 교통 요지로 유동인구가 많아 근린생활시설 및 상업 시설 운영에 유리한 입지입니다.

* 다세대주택 및 오피스텔이 혼재하여 배후 주거 수요 또한 확보되어 있습니다.

* 주변에 다양한 편의시설과 상업 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 정도는 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 및 부산김해 경전철 사상역, 다수의 시내버스 노선 이용이 가능하여 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 인근 상업 지구 내에 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 주변 지역에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 분포하고 있으나, 도보 거리 편의성은 별도 확인이 필요합니다.

* 주거 환경: 다세대주택이 주를 이루는 지역으로 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으나, 상업 시설과의 혼재로 인한 소음 등의 가능성은 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 "지상권"이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 실제 지상권의 존재 여부 및 그 범위, 낙찰 시 인수 조건 등을 반드시 확인해야 합니다.

* 건축물 노후화: 2003년에 사용승인된 건물로, 약 20년이 경과하여 향후 주요 설비의 교체, 수리, 리모델링 등에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 지역적 특성: 사상구는 일부 공업 및 산업 지역이 발달한 지역이므로, 장기적인 지역 개발 방향이나 환경 변화에 따른 영향을 고려할 필요가 있습니다.

* 높은 채무 총액: 총 등기부채권액이 10억 원을 초과하는 점은 채권 규모가 상당히 크다는 것을 나타내며, 잠재적인 채무 관련 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 사상구의 핵심 교통 요지인 사상역 인근에 위치한 다세대주택으로, 뛰어난 교통 접근성과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 등기부상 인수해야 할 임차인의 보증금이 없고, 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리가 매각으로 소멸되는 등 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부와 그 영향력에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

* 건축 연수 20년을 경과함에 따라 향후 유지보수 및 관리 계획을 수립해야 합니다.

* 주변 상권은 활성화되어 있으나, 지역의 산업적 특성과 향후 개발 계획을 종합적으로 고려한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산 사상역 초역세권 입지로, 사상구 개발 계획에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 다세대주택으로서 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 동시에 추구할 수 있습니다.

* 권리 분석이 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 및 권리 행사에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다 (단, 지상권 확인 필수).

* 일반상업지역이라는 용도적 이점은 향후 재건축 또는 용도 변경 시 추가적인 가치 상승의 잠재력을 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 208,000,000원입니다.

* 유사 면적(75.37㎡, 2002년식)의 최근 매매 사례가 149,000,000원으로 파악되었습니다. 이는 감정가보다 상당히 낮은 가격으로, 해당 사례의 개별적인 계약 조건이나 건물의 상태, 시장 상황 등이 반영된 결과로 보입니다.

* 하지만 본 건은 부산의 주요 교통 허브인 사상역 인근에 위치하고 있으며, 일반상업지역이라는 용도적 이점을 가지고 있어 단순 비교 이상의 가치를 지닐 수 있습니다.

* 등기부상 인수할 권리가 없다는 점은 낙찰자의 부담을 덜어주는 긍정적인 요인입니다.

* 감정가와 최근 매매 사례, 그리고 지역적 입지 가치를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가보다는 낮게, 하지만 유사 면적 매매 사례보다는 높게 형성될 가능성이 있습니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 85~90% 수준을 고려할 수 있으며, 경쟁 상황 및 물건의 매력도에 따라 이를 상회하는 입찰도 가능합니다.

* 종합적인 분석 결과, 본 건의 예상 입찰가는 190,000,000원으로 산정됩니다. (본 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.