나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [20] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (20)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 6층604호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

감정가: 1억 1700만원

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 7.30㎡ (약 2.21평)

토지 지분: 7.300486201820406㎡ (약 2.21평)

건물 면적: 26.93㎡ (약 8.15평)

건물 지분: 26.93㎡ (약 8.15평)

1.4. 특이사항

* 공동담보 물건임.

* 채권자: 남OOOO (남부산농업협동조합)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하며, 부산진경찰서 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 업무 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 근거리에는 도시철도 1호선 서면역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕의 10층 건물 중 6층 604호입니다. 외벽은 화강석 붙임 및 스톤코트 마감, 내벽은 미장타일 붙임 및 벽지 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다. 건물 내에는 위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 화재경보 설비, 승강기 설비, 타워 주차 설비 및 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 현황

토지는 인접지와 등고평탄한 세장형으로, 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중에 있습니다. 남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 8월 20일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 주요 권리 분석

등기부상 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당권, 주택임차권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있습니다. 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권보존: 이명우 (2018-08-20)

* 소유권이전: 김본선 외 2명 (2018-10-30)

* 근저당권: 남부산농업협동조합 (2018-08-20, 말소기준) - 채권액 30억원

* 주택임차권: 박진형 (2023-12-01, 말소 예정) - 보증금 1억원, 전입/확정 2020-07-22

* 가압류: 임영준 (2024-04-09) - 채권액 5백만원

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (2024-05-27)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박제우

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2020-07-22

배당신고일자: 2023-12-01

대항력: 없음

비고: 보증금이 0원으로 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 박진형

보증금: 1억원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2020-07-22

확정일자: 2020-07-22

배당신고일자: 2023-12-01

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권으로 등기되었으나, 말소 예정 권리로 대항력이 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산진구 부전동은 서면 역세권을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 오피스텔, 상가, 주택 등이 혼재하여 활발한 지역 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 대형 쇼핑몰(쥬디스태화, 삼정타워, 롯데백화점 부산본점 등)과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부산진경찰서가 인근에 있으며, 대형마트(트레이더스 홀세일 클럽 서면점 등), 백화점, 금융기관, 병원 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

가까운 거리에 부전초등학교, 서면중학교, 부산진중학교 등이 위치하고 있으며, 부산진구 일대에는 다수의 학교가 소재하여 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다. (직접적인 혐오시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

공부상에는 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용(오피스텔)'으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 추후 행정 처분이나 이용에 제약이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부 채권 총액이 약 31억 5백만원으로 매우 높아, 경매 낙찰 후에도 해당 채무로 인한 부담이 상당할 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 동일인이 채무를 담보하기 위해 제공한 여러 부동산 중 하나입니다. 다른 공동담보 물건의 경매 진행 여부 및 낙찰가율에 따라 본 건의 가치에도 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심 상업 및 교통의 요지인 서면역 인근에 위치하여 입지 조건은 우수합니다. 신축(2018년 사용승인) 오피스텔로 건물 상태는 양호할 것으로 예상되나, 공부상 용도와 현황이 상이하고 매우 높은 채권 총액과 공동담보 물건이라는 점은 주의해야 할 부분입니다. 임차인들은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 보이나, 인수 보증금은 없으나 박제우 임차인의 보증금(0원)은 미상으로 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하여 풍부한 배후수요와 높은 미래가치를 기대할 수 있습니다.

* 신축급 오피스텔로 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 상업 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 임대 수익률 확보에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 1700만원입니다. 그러나 인근 유사 면적 오피스텔의 최근 시세 분석 결과, 26.93㎡ (약 8.15평) 기준 현 시세는 약 6천만원 초중반대로 추정됩니다. (예: 부전동 406-17번지 12평형 오피스텔 1억원 거래 사례 등 참조)

이에 따라, 본 건의 실질적인 현재 시장 가치는 감정가 대비 낮게 형성될 가능성이 높습니다. 따라서 본 건에 대한 예상 입찰가는 주변 시세, 권리 관계, 물건의 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 현 시세 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 신중한 현장 조사와 시세 분석 후 입찰 참여를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.