나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경105332 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 2층202호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경105332 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 2층202호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경105332
• 주소: 서울특별시 관악구 행운1길 125, 2층202호 (봉천동,시우트리)
• 감정가: 145,000,000원
• 최저가: 116,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

서울중앙지방법원 경매8계 2024타경105332 | 소재지: 서울특별시 관악구 행운1길 125, 2층202호 (봉천동,시우트리) | 감정가: 145,000,000원 | 최저가: 116,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울중앙지방법원 2024타경105332 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다. 소유자와 채무자는 정OO이며, 채권자는 차OO입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 2층 202호입니다. 용도는 근린생활시설이며, 현재 이용상태는 감정평가서상 근린생활시설(현황 "공실")입니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 14층/지하 1층 건물 내 제2층 제202호이며, 2021년 7월 28일에 사용승인되었습니다.

1.3. 면적 및 감정가

감정가는 1억 4,500만 원입니다. 건물면적은 16.15㎡ (약 4.89평)이고, 토지면적은 4.13㎡ (약 1.25평)입니다. 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울봉천초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 단독/다가구/다세대주택, 주상용 건물 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상업지대입니다. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 2호선 "서울대입구역"이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 건이 속한 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심)이며, 일부는 준주거지역에 걸쳐 있습니다. 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있으며, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다. 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으므로, 향후 용도변경이나 건축 행위 시 해당 법규를 필히 확인해야 합니다.

2.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주택과 상업시설이 혼재된 복합지역이며, 특히 '일반상업지역'에 속합니다. 지하철 2호선 서울대입구역과 가까워 유동 인구의 유입이 기대되나, 근린생활시설(상가)인 만큼 2층의 접근성 및 현재 공실이라는 점을 고려하여 업종 선정이 중요합니다. 주거지역의 배후 수요와 상업지역의 유동 수요를 동시에 확보할 수 있는 입지입니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리분석

본 사건은 부동산강제경매이며, 소유자, 채무자, 채권자가 명확히 기재되어 있습니다. 강제경매는 채권자의 집행권원에 의해 진행되는 경매이므로, 등기부상의 권리 관계는 매각으로 소멸될 것으로 판단되나, 정확한 권리 관계는 매각물건명세서 확인이 필수적입니다. 본 보고서에 제시된 정보만으로는 상세한 권리분석은 제한됩니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크는 **현황 '공실'** 상태라는 점입니다. 상업용 부동산의 경우, 공실 기간이 길어지면 투자 수익에 직접적인 영향을 미칩니다. 임대 관계는 미상(알 수 없음)이므로, 명도(인도)는 소유자(채무자)를 대상으로 진행될 것으로 예상되나, 임차인의 유무 및 대항력 여부를 반드시 재확인해야 합니다. 감정가 1억 4,500만 원 대비 건물의 소유 면적(16.15㎡)이 작은 편이므로, 평당 단가와 주변 시세를 면밀히 비교해야 합니다.

4. 투자 종합 의견

4.1. 생활정보 및 주변 환경

주변에 서울봉천초등학교가 위치하며, 각종 주택과 근린생활시설이 혼재된 환경입니다. 서울대입구역을 중심으로 상권이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 편리할 것으로 보입니다. 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 서울대입구역 인근의 일반상업지역 내 2층 근린생활시설로, 우수한 교통 접근성 및 상업적 잠재력을 보유하고 있습니다. 다만, 작은 면적, 현재 공실 상태, 그리고 임대차 관계 미확인 등의 리스크가 존재합니다. 따라서 성공적인 투자를 위해서는 낙찰 후 빠른 명도 및 신속한 임차인 유치가 관건입니다.

4.3. 투자 포인트

1. 지하철 2호선 서울대입구역 인근의 **우수한 입지** (교통 편리성).

2. 일반상업지역 내 위치로 **높은 토지 활용도 및 가치** (장기적인 토지 가치 상승 기대).

3. **신축 건물** (2021년 사용승인)로 비교적 양호한 건물 상태.

4. **공실 상태**를 극복할 수 있는 임대 전략 수립 시, 안정적인 임대 수익 창출 가능.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계