나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경105332 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류인 · 평가일 2024.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울봉천초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 단독 및 다가구주책, 다세대주택, 주상용 건물 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선 "서울대입구역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상14층/지하1층 건물 내 제지층 제1호외 1개호로서
(사용승인일 : 2021.07.28)
외벽 : 석재붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배, 몰탈위 페인팅 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

<기호1> 근린생활시설(현황 "공실"), <기호2> 사무소(근린생활시설)로 이용중임. (후첨 "내부구조도 및 사진용지" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 및 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서 오피스텔, 다가구주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

< (1) 봉천동 27-2 >
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종 확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

< (2) 봉천동 27-7 >
도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종 확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경105332 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 2층202호

* 용도: 제2종근린생활시설

* 감정가: 145,000,000원

* 토지면적: 4.13㎡ (약 1.25평)

* 건물면적: 16.15㎡ (약 4.89평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 차

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상14층/지하1층 건물 내 제2종근린생활시설

* 사용승인일: 2021년 07월 28일

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로2류 접합 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울봉천초등학교" 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 오피스텔, 단독/다가구주택, 다세대주택, 주상용 건물 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 주거 및 상업지대임.

* 인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서 오피스텔, 다가구주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

* 본건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2.2. 교통상황

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

* 근거리에 지하철 2호선 "서울대입구역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2021년 12월 29일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)임.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 외 별도 명시된 바 없으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 배당 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로 최종 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 차민진 (차 )

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2021년 12월 21일

* 확정일자: 2021년 12월 21일

* 대항력: 있음

* 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 180,000,000원에 대한 권리를 주장할 수 있음. 비록 권리분석표상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 각별한 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

* 본건이 위치한 봉천동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있으며, 서울대입구역을 중심으로 형성된 상권임.

* 주변에 오피스텔, 주택 밀집 지역이 있어 기본적인 배후수요가 확보되어 있음.

* 제2종근린생활시설로 등록되어 있어 다양한 업종의 근린상가 운영이 가능함.

* 현재 건물은 제1호(기호1)는 공실, 제2호(기호2)는 사무소(근린생활시설)로 이용 중임.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육시설

* 본건 인근에 "서울봉천초등학교"가 위치하고 있어 교육 환경이 양호함.

* 서울대입구역 주변으로 백화점, 대형마트, 병원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리함.

* (외부 지도 검색 결과) 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않음. 다만, 정확한 인근 현황 및 잠재적 혐오시설 유무에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주요 위험 요소

* 대항력 있는 임차인: 차민진 씨가 보증금 180,000,000원으로 대항력을 보유하고 있어, 배당 내역에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 이를 인수해야 할 위험이 존재함. 임차인과의 협의 및 정확한 배당 순위 확인이 필수적임.

* 공동담보: 본건이 공동담보 물건으로, 다른 채무자의 담보물 경매 결과에 따라 본건의 매각 진행 상황이나 가격에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

* 서울 관악구 봉천동의 역세권에 위치한 준신축(2021년 사용승인) 상가 물건임.

* 주변 주거 및 상업 환경이 양호하고 교통이 편리하여 잠재적 가치가 있음.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 시 부담으로 작용할 수 있으므로, 철저한 권리분석 및 인수 조건 확인이 필수적임.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

* 신축에 가까운 건물 상태 (2021년 사용승인)

* 서울대입구역 인근 역세권 입지

* 주거 및 상업 혼재 지역으로 안정적인 수요 기대

* 비교적 낮은 감정가 대비 넓은 배후지

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 본건의 감정가는 145,000,000원임.

* 대항력 있는 임차인의 보증금은 180,000,000원으로, 이는 감정가를 상회하는 금액임.

* 법률상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 실질적인 인수 가능성을 완전히 배제할 수 없음.

* 해당 위험 요소를 고려하고, 시장 상황 및 주변 시세를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 함.

* 임차인의 보증금 전액이 배당으로 해결된다는 전제 하에, 감정가를 기준으로 접근하되 시세 및 수익률 분석을 통해 보수적으로 입찰가를 산정해야 함.

* 따라서, 본 건의 감정가 145,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 문제 해결 가능성 및 시장 상황을 반영하여 120,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 전략적으로 접근하는 것을 제안함. (상기 금액은 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 가정하에 검토 가능한 범위이며, 인수 부담 발생 시 입찰가 조정이 필요함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.