나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66893 [1] 부산광역시 연제구 거제동 42-1 더엘스위트엠 7층706호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66893 [1] 부산광역시 연제구 거제동 42-1 더엘스위트엠 7층706호 오피스텔 경매

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부산지방법원 경매5계 2024타경66893 | 소재지: 부산광역시 연제구 명륜로2번길 11, 7층706호 (거제동,더엘스위트엠) | 감정가: 188,000,000원 | 최저가: 131,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경66893 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 거제동 42-1 더엘스위트엠 7층706호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물 일괄매각)

감정가: 188,000,000원

소유자: 이OO

채권자: 정OO

1.2. 면적 및 감정가

건물 전용면적: 29.67㎡ (약 8.98평)

토지 지분면적: 4.30㎡ (약 1.30평)

감정가: 188,000,000원

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건

평가대상 오피스텔은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '이사벨고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 도시철도 1호선 및 동해남부선 환승역인 '교대역'이 인근에 소재하는 더블 초역세권 입지를 자랑합니다. 또한, 인근에 시내버스 정류장이 다수 있어 대중교통 이용 편의성은 최고 수준으로 판단됩니다. 도로 교통 환경 역시 북서측 및 북동측으로 접한 도로를 통해 차량 접근이 원활합니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

주변은 아파트 단지, 주거용 오피스텔, 학교, 다세대/단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 상권입니다. 특히, 교대역 일대는 부산교육대학교, 부산고등법원, 부산지방법원 등 교육 시설과 법조타운이 가까워 풍부한 임대 수요가 예상됩니다. 상권 특성상 유동 인구보다는 오피스텔 입주자 및 인근 주택가 거주 수요에 의존도가 높아 지역 밀착형 편의 시설(마트, 병원, 카페, 약국 등)이 발달되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 건물 자체는 20층의 철근콘크리트 구조로 비교적 양호한 상태이며, 위생, 급배수, 승강기, 주차, 난방 설비 등 기본적인 편의시설을 잘 갖추고 있습니다.

2.3. 혐오 시설 정보

일반적인 대형 혐오 시설(예: 쓰레기 소각장, 대형 묘지)은 초역세권 주거/상업 혼재 지역 특성상 인근에서 확인되지 않습니다. 교대역 상권은 법조타운 및 교육 시설이 밀집한 지역으로, 주거 환경의 안정성이 높다고 평가됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 관계

본 건은 토지 및 건물을 일괄하여 매각하는 부동산강제경매 사건입니다. 강제경매는 채무자가 채권자의 금전 채무를 이행하지 못하여 채권자가 법원에 강제 집행을 신청한 것으로, 권리관계가 비교적 단순한 편에 속합니다. 소유자(이OO)와 채무자가 동일한 것으로 보이며, 채권자(정OO)의 신청에 의해 경매가 진행 중입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

제시된 정보만으로는 특별한 권리 상의 문제(유치권, 법정지상권 등)는 발견되지 않았습니다. 다만, 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 낙찰 후 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 별도의 '현장조사 및 임차인 권리 분석'이 필수적입니다. 매수인이 임차인을 인수해야 하는 상황은 발생하지 않더라도, 점유자를 대상으로 하는 명도(인도명령 및 강제집행) 과정에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

4. 투자 분석

4.1. 잠재적 리스크

1. 명도 리스크: 임대관계 미상으로 인한 점유자 확인 및 명도 절차 진행에 따른 시간/비용 발생 가능성.

2. 용도 제한: 토지이용계획상 일반상업지역 및 제3종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 방화지구, 일반경관지구 및 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당되어 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다. (오피스텔 사용에는 큰 문제가 없음)

4.2. 투자 포인트

1. 초역세권 입지: 부산 지하철 1호선 및 동해선 '교대역' 더블 역세권으로 높은 임대 수요 확보에 유리합니다.

2. 풍부한 임대 수요: 법조타운 종사자, 부산교육대학교 및 인근 학교 학생/교직원 등의 1~2인 가구 임대 수요가 꾸준히 예상됩니다.

3. 소형 타입: 전용 8평대의 소형 오피스텔로 1인 가구 증가 추세에 적합하며, 비교적 낮은 초기 투자 비용으로 접근이 가능합니다.

4. 건물 상태: 20층 건물 중 7층으로 층수가 적절하며, 건물 구조 및 설비 상태가 양호한 것으로 평가되었습니다.

4.3. 종합 의견

본 건 '더엘스위트엠 706호'는 부산 교대역 인근의 우수한 교통 환경과 법조타운 및 대학가 인접이라는 배후 수요를 갖춘 안정적인 수익형 부동산으로 판단됩니다. 감정가는 1억 8천 8백만 원으로 책정되었으며, 입찰 전 철저한 시세 분석을 통해 주변 매매가 및 임대가를 확인한다면, 안정적인 월세 수익과 더불어 향후 시세 차익도 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 다만, '임대관계 미상'에 따른 명도 전략을 사전에 철저히 수립하고 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매5계