나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66893 [1] 부산광역시 연제구 거제동 42-1 더엘스위트엠 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 "이사벨고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 주거용오피스텔, 학교, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 도시철도1호선, 동해남부선 "교대역" 및 시내 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물 내 제7층 제706호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 인조석 마감 및 몰탈위페인팅 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 북서측으로 노폭 약3-4미터 내외 및 북동측으로 노폭 약 6-8미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구(2014-02-26), 일반경관지구(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m, 최고높이 110m)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경66893 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 거제동 42-1 더엘스위트엠 7층706호

용도: 오피스텔

감정가: 188,000,000원

토지면적: 4.30㎡ (약 1.30평)

토지지분: 4.3015㎡ (약 1.30평)

건물면적: 29.67㎡ (약 9.00평) - 전용면적

건물지분: 29.6697㎡ (약 9.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 정OO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건물 내 제7층 제706호

준공년도: 2021년

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 연제구 거제동 소재 "이사벨고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 주거용 오피스텔, 학교, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 도시철도 1호선, 동해남부선 "교대역" 및 시내 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정이 양호합니다.

* 인접 도로상태: 평가대상 북서측으로 노폭 약 3-4미터 내외 및 북동측으로 노폭 약 6-8미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 일반경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 12월 19일 접수된 정정희 채권자의 강제경매(141,933,150원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 지예정

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2023년 12월 11일

* 확정일자: 2023년 12월 11일

* 배당신고일자: 2026년 02월 23일

* 대항력: 있음

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 주택임차권등기(임대차보증금 140,000,000원, 전입일 2023. 12. 11., 확정일자 2023. 12. 11.)가 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 등기부 요약:

* 2021년 11월 4일 접수된 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역이 있습니다.

* 2024년 12월 19일 접수된 정정희 채권자의 강제경매(141,933,150원)가 말소기준권리입니다.

* 권리분석 요약: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 140,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지, 주거용 오피스텔, 학교, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 오피스텔로서의 수요가 예상됩니다.

* 건물 현황: "더엘 스위트 엠"이라는 오피스텔 건물 내에 위치하며, 2021년에 준공된 신축급 건물입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 및 동해남부선 "교대역"과 시내버스 정류장이 인접하여 교통이 편리합니다.

* 편의시설: 주변의 다양한 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: "이사벨고등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 주차, 스프링클러, 소화전, 화재탐지/경보 설비, 도시가스 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 지예정 씨는 140,000,000원의 보증금에 대한 대항력을 가지고 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 금액입니다.

* 임대관계 미상: 감정평가서 요약에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 권리관계 복잡성: 신탁 등기 말소, 강제경매 등 다양한 권리 관계가 존재하므로 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 연제구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 2021년 준공된 건물로 비교적 신축이며 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 가장 큰 부담 요인은 140,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 입찰 시 이 인수 금액을 반드시 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: "교대역" 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공 건물로 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 지역 내 수요: 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(더엘 스위트 엠)의 유사 면적(28.71㎡ ~ 29.67㎡) 매물이 2025년 11월 10일 132,700,000원, 2025년 12월 7일 142,000,000원에 거래되었습니다.

* 현재 물건의 전용면적은 29.67㎡(약 9.00평)으로, 최근 시세는 약 132,700,000원에서 142,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 인수 보증금: 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건의 총 실질 부담액은 '입찰가' + '인수 보증금(140,000,000원)'이 됩니다.

* 최근 시세가 132,700,000원에서 142,000,000원임을 고려할 때, 낙찰자가 부담해야 할 총액이 현재 시장가격을 넘어서지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 만약 최근 최고 시세인 142,000,000원을 총 부담액의 상한선으로 본다면, 이를 초과하는 금액은 인수 보증금으로 충당해야 하므로, 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

* 예상 총 부담액 (최고 시세 기준): 142,000,000원

* 인수 보증금: 140,000,000원

* 따라서, 예상 입찰가 = 예상 총 부담액 - 인수 보증금 = 142,000,000원 - 140,000,000원 = 2,000,000원

* 주의: 위 예상 입찰가는 최근 시세와 인수 보증금을 고려한 재무적 산정 결과입니다. 하지만 이 금액은 법원의 최저 입찰가 또는 감정가(188,000,000원)보다 현저히 낮을 수 있습니다. 실제로 입찰 시에는 법원의 최저 입찰가, 경쟁 상황, 그리고 임차인과의 협의 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 낮은 입찰가로 인해 낙찰되더라도, 임차인과의 관계 및 명도 과정에서 추가적인 변수가 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.