나이스옥션 법원경매 홍성 2022타경2561 [1] 충청남도 홍성군 광천읍 신진리 511-3 광천우주은하아파트 7층705호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2022타경2561 [1] 충청남도 홍성군 광천읍 신진리 511-3 광천우주은하아파트 7층705호 아파트 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매5계 2022타경2561 | 소재지: 충청남도 홍성군 광천읍 홍남로 623-18, 7층705호 (광천우주은하아파트) | 감정가: 95,000,000원 | 최저가: 66,500,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 충남 홍성 광천우주은하아파트 경매 분석

1.1. 물건 개요

사건번호: 홍성지원 2022타경2561 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 광천읍 신진리 511-3 광천우주은하아파트 7층705호

용도 및 면적: 아파트, 전용면적 84.24㎡ (토지면적 36.86㎡)

감정가: 95,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 감정평가 및 현황

본건은 충남 홍성군 광천읍 신진리 "다진마을회관" 남동측 인근에 위치한 아파트입니다.

주위는 아파트, 연립주택, 단독주택 및 소규모 점포 등으로 형성된 주택지대이며, 주위 환경 및 교통 상황은 보통입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물은 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 지하 1층 - 지상 14층 건물 중 7층이며, 현재 아파트 단위세대로 이용 중입니다.

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등의 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

토지는 4필 일단의 사다리형 평지이며, 현황은 아파트 건부지로 이용되고 있고, 남측으로 약 6m 도로에 접하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주거 환경 및 접근성

본건은 광천읍 내 기존 주택지대에 위치하여 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

아파트, 연립주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 조용하고 안정적인 주거가 가능합니다.

2.2. 토지 이용 계획

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하여 향후 재산권 행사나 용도 변경에 유리한 일반 주거지역의 이점을 가집니다.

일부 필지는 철도보호지구로 지정되어 있으나, 주거용 아파트의 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 종류 및 이해관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자인 엠OOOOO의 신청에 의해 진행됩니다.

소유자 및 채무자가 '망인'으로 기재되어 있어, 상속관계가 복잡할 수 있으며, 관련 이해관계인이 다수 존재할 가능성이 있습니다.

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'으로, 아파트의 통상적인 경매 형태입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항 (핵심 리스크)

가장 큰 주의사항은 "토지 별도등기 있음"입니다.

이는 대지권 미등기 또는 토지에 별도로 근저당권 등 선순위 권리가 존재할 가능성을 의미합니다.

'토지 별도등기'가 토지 부분에 설정된 선순위 근저당권을 뜻하는 경우, 그 권리가 낙찰자가 인수해야 하는 리스크가 발생할 수 있습니다.

반드시 입찰 전 등기부등본을 확인하여 별도등기의 정확한 내용을 파악하고, 그 권리가 소멸되는지 인수되는지 면밀히 분석해야 합니다.

3.3. 임대차 관계

임대관계는 미상으로 보고되어 있습니다.

현장 조사를 통해 실제 거주 현황(소유자, 임차인, 기타 점유자)을 파악하여 명도(인도명령) 절차의 난이도를 예측해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 상권

주변은 아파트, 연립주택 등 주택이 밀집한 지역이며, 소규모 점포들이 생활 편의시설을 담당하고 있습니다.

대규모 상업시설보다는 근린생활시설 위주의 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의 및 설비

본건 아파트는 기본적으로 위생, 급배수, 난방설비 및 승강기 설비를 갖추고 있어 생활에 불편함이 없습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용에 큰 무리가 없으며, 차량 접근성도 양호합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 별도등기 인수 리스크

앞서 언급된 '토지 별도등기'가 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

만약 토지 부분에 선순위 인수되는 채권이 존재할 경우, 낙찰가 외에 추가적인 비용(인수금액)이 발생하여 투자 수익률에 치명적일 수 있습니다.

이에 대한 법률적 확인이 필수적입니다.

5.2. 망인 관련 명도 및 상속 문제

소유자 및 채무자가 사망한 상태이므로, 상속인들을 상대로 명도 절차를 진행해야 할 수 있습니다.

이 과정에서 상속인들의 이해관계가 복잡하게 얽히면 명도에 시간이 지연될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 충남 홍성군 광천읍에 위치한 9천만원대 아파트 소액 투자 물건입니다.

2종일반주거지역에 속하며, 7층 로열층으로 주거 환경 및 내부 구조는 양호합니다.

그러나 '토지 별도등기'라는 중대한 권리상의 리스크를 안고 있으므로, 해당 등기의 내용과 소멸 여부를 명확히 확인한 후 입찰에 참여해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

소액 투자: 9,500만원 감정가로 비교적 적은 금액으로 아파트 투자가 가능합니다.

주거 편의성: 7층으로 채광 및 조망이 양호하며, 주거에 필수적인 기본 설비를 갖추고 있습니다.

지역적 안정성: 제2종일반주거지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

별도등기 분석을 통해 리스크를 해결할 수 있다면, 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

홍성지원 경매5계