나이스옥션 법원경매 고양 2024타경84065 [4] 경기도 고양시 덕양구 지축동 134 대지 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경84065 [4] 경기도 고양시 덕양구 지축동 134 대지 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2024타경84065 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 134 | 감정가: 1,480,960,000원 | 최저가: 1,036,672,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 물건 기본 정보

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 134

용도: 대지 (나대지 아님, 지상 건물 있음)

토지면적: 416.00㎡ (약 125.84평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 제외)

감정가: 1,480,960,000원

1.2. 경매 진행 정보

사건번호: 고양지원 2024타경84065 (4)

경매구분: 부동산강제경매 (중복사건, 중복병합사건)

매각대상: 토지매각

소유자/채무자: 고OO

채권자: 강OO

1.3. 핵심 특이 및 주의사항

법정지상권: 본 건은 토지매각 물건으로, 토지 위에 존재하는 건물(목록 8은 매각에 포함되지 않은 2층 건물의 대지 중 하나)은 매각에서 제외되며, 해당 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 매우 높습니다.

토지 지분: 토지 지분율이 41600으로 되어 있으나, 이는 전체 필지 면적을 의미하며 다른 필지에도 건물의 지분이 얽혀있는 복잡한 지분 관계를 가질 수 있습니다 (주의사항 1 참조).

제시외/건물 제외: 건물은 매각에서 제외되며, 매수인이 소유권을 득하더라도 건물을 철거하기 위해서는 별도의 법적 조치와 협상, 또는 철거소송이 필요할 수 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

서울 접근성: 본 건 소재지는 고양시 덕양구 지축동에 위치하며, 서울 은평구와 인접하여 사실상 서울 생활권에 포함되는 뛰어난 입지입니다.

교통 환경: 인근에 지하철 3호선 지축역이 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 통일로 및 외곽순환도로 접근성 또한 우수합니다.

지역 개발: 지축지구 등 신도시 개발과 연계된 지역으로, 주거 환경이 새롭게 조성되고 있어 향후 가치 상승 여력이 높다고 판단됩니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주변 환경: 인근은 신축 빌라, 단독주택, 그리고 지축지구 내의 아파트 단지가 혼재된 신흥 주거지역의 형태를 띠고 있습니다.

생활 편의: 지축지구 내 조성된 상업시설과 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이하며, 학교 (지축초/중 등) 접근성도 양호합니다.

혐오시설: 고양시 덕양구에는 서울시에서 운영하는 시립묘지, 벽제화장장(고양동 소재), 난지물재생센터(대덕동 소재) 등의 주민 기피시설이 있으나, 본 건 소재지와는 다소 거리가 있는 지역에 위치하는 것으로 보입니다.

3. 권리 분석 및 리스크 진단

3.1. 권리 분석

강제경매: 본 사건은 채권자가 채무자에 대한 금전 채권 회수를 위해 진행하는 부동산 강제경매 사건입니다.

말소기준권리: 경매 진행 시 말소기준권리를 정확히 파악하여, 그 이후의 모든 권리가 소멸되는지를 확인해야 합니다. (제시된 정보만으로는 구체적인 등기부 현황 분석 불가)

명도 책임: 매각대상은 토지이므로, 토지에 대한 명도 절차는 비교적 단순할 수 있으나, 지상 건물에 대한 법정지상권 관련 분쟁이 핵심 리스크입니다.

3.2. 잠재적 리스크 (법정지상권 집중 분석)

법정지상권 성립 여지: 본 건은 토지 매각으로, 지상에 존재하는 건물(매각 제외)에 대해 법정지상권이 성립할 가능성이 높다고 명시되어 있습니다.

투자 난이도: 법정지상권이 성립할 경우, 매수인은 건물 소유자에게 지료를 청구할 수 있을 뿐, 건물을 임의로 철거할 수 없습니다. 건물을 철거하기 위해서는 지료 2년분 이상 미납 등을 이유로 지상권 소멸 청구 후 건물 철거 소송을 진행해야 하므로, 시간적, 비용적 리스크가 매우 큽니다.

장기 투자: 법정지상권 문제 해결에 상당한 시일이 소요될 수 있어 단기 차익 실현이 어렵고, 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

매각 지분 복잡성: 매각에서 제외된 건물이 다른 필지에도 걸쳐 있는 등 토지 이용 관계가 복잡하여 이해관계인과의 협상이 어려울 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 투자 포인트

미래 가치: 서울 접근성이 뛰어난 지축동 신흥 주거지역에 위치한 토지로서, 장기적인 개발 압력 및 토지 가치 상승 잠재력이 우수합니다.

면적의 활용성: 416.00㎡ (약 125.84평)의 면적으로, 법정지상권 문제 해결 후에는 다세대주택 또는 고급 단독주택 등의 건축이 가능한 면적입니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 뛰어난 입지에도 불구하고 법정지상권 성립 여지가 명시된 전형적인 '고위험-고수익' 토지 물건입니다.

초보 투자자에게는 권리 관계 해결의 난이도로 인해 추천하기 어려우며, 법정지상권 분쟁 해결 경험과 충분한 자금력을 갖춘 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

4.3. 투자 전략 (할인 낙찰 필수)

낙찰가 산정: 법정지상권 리스크 해결에 소요될 예상 비용(소송 비용, 지료 청구 소송 비용, 시간 비용)을 감안하여 감정가 대비 최소 30% 이상의 충분한 할인 금액으로 낙찰받아야 합니다.

사전 조사: 건물 소유자와의 협상 가능성, 건물의 현황 및 가치, 그리고 법정지상권 성립 여부를 판단할 수 있는 전문적인 사전 조사 및 분석이 필수적입니다.

출구 전략: 낙찰 후 건물 소유자와의 협상(지상권 매입 또는 토지 매각 유도)을 최우선으로 고려해야 하며, 협상 불발 시에는 장기적인 소송을 통한 법정지상권 해소가 필요합니다.

법원 정보

고양지원 경매4계