나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [25] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (25)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 8층801호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 92,000,000원

* 토지면적: 5.73㎡ (약 1.73평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 21.13㎡ (약 6.39평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 남OOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

* 특수물건정보: 공동담보

1.1. 감정평가서 요약

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 8층 801호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경 보통임.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 8층 801호 외 41개호로서, 외벽: 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감, 내벽: 미장타일 붙임 및 벽지 마감 등, 창호: 샷시창 등임.

* 이용상태: 본건은 주거용 오피스텔로 보여짐.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 사항 없음.

* 공부와의 차이: 본건은 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

* 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

1.1. 1.건축물표제부 요약

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 (신주소: 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7)

* 건물명: 부전수목하우스

* 주요구조: 철근콘크리트구조

* 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 총 층수: 10층

* 호수: 42호

* 건물면적: 196.78㎡ (연면적)

* 토지면적: 261.5㎡

1.1. 2.전유부 요약 (801호)

* 전유부분: 8층 801호

* 면적: 21.13㎡ (약 6.39평)

2. 입지조건

* 주위환경: 부산진경찰서 북측 인근에 위치하며, 업무시설, 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거환경 및 상업환경이 보통 수준임.

* 교통상황: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고, 도시철도 1호선 서면역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 인접 도로상태: 남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 가능함.

3. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 이명우 (2018-08-20)

* 근저당권: 남부산농업협동조합 (2018-08-20, 3,000,000,000원, 말소기준권리)

* 소유권이전: 김본선 외 2명 (2018-10-30)

* 주택임차권: 구휘제 (2024-03-18, 68,000,000원, 말소)

* 가압류: 임영준 (2024-04-09, 5,000,000원, 말소)

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (2024-05-27, 2,500,000,000원, 말소)

* 총 등기부채권액: 3,073,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 구

* 보증금: 68,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-27

* 확정일자: 2021-07-27

* 배당신고일자: 2024-03-18

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원. 본건의 임차인 구 은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 부산의 주요 도심지 중 하나인 부산진구 부전동에 위치하고 있으며, 서면역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 인근에 다수의 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 부산진경찰서가 인근에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 서면역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 부산 시내 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 이용 중으로, 주변 주거 및 업무시설 혼재로 인해 주거환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 본건은 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황 '주거용(오피스텔)'으로 이용 중입니다. 이는 향후 주택 관련 세금 부과나 법적 제재의 대상이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임대차 관계 미확인: 감정평가서상 임대차 관계가 미상으로 명시되어 있어, 다른 미등재 임차인 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, 명시된 임차인 구 은 대항력 없음)

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하여 뛰어난 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

* 소형 면적의 오피스텔로 1인 가구 실수요자나 소규모 사업장 운영자에게 적합할 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치라는 리스크 요인이 있으나, 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

* 권리관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 최대 상권 중 하나인 서면의 배후수요를 직접적으로 누릴 수 있는 입지입니다.

* 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮고, 환금성이 비교적 용이합니다.

* 경매 특성상 감정가 이하 또는 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

* 주변 지역 개발 및 서면 상권의 지속적인 활성화로 인해 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 현 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔이 평균 9,000만원에서 11,000만원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

* 본 건의 감정가는 92,000,000원이며, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리나 보증금은 없습니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 100,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. (이는 현 시세 및 경매 참여 경쟁률 등을 고려한 추정치이며, 최종 입찰가는 개별적인 시장 조사 및 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.