나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경122480 [1] 서울특별시 성북구 석관동 338-412 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 지하철역(6호선) "상월곡역" 북동측 인근에 위치하
며, 주위는 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 주위
환경 및 제반조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(6호선"상월
곡역")이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제4층 제404호로서,
외 벽: 석재 붙임 마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)으로 사용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 4필지 일단의 사다리형 토지로서, "공동주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4미터, 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 공히 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위
탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경122480 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 성북구 석관동 338-412 4층404호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제4층 제404호

건축년도: 2019년 (2019-07-17 사용승인)

건물면적: 44.98㎡ (약 13.60평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 토지 정보

토지면적: 30.54㎡ (약 9.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용 상태: "공동주택 건부지"로 이용 중

1.4. 감정가 및 시세

감정가: 346,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 지하철 6호선 "상월곡역" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 6호선 "상월곡역"을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역으로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2022년 06월 07일 접수된 중랑세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강민석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-16

대항력: 없음

비고: 확정일자, 배당신고일자 없음.

* 임차인: 김동매 (JINDONGAMI)

보증금: 340,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-28

확정일자: 2020-10-15

배당신고일자: 2025-02-04

대항력: 있음

비고:

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 "대항력 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"으로 명시되어 있습니다. 임차인 김동매 씨의 경우 대항력이 있으므로, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 하지만 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 실제 인수 금액은 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

등기부상 갑5번 압류(중랑세무서장, 2022-06-07)가 말소기준권리이며, 이후 접수된 권리들(갑6 강제경매, 갑7, 갑8 압류)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 지역 내 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 6일 거래된 24.89㎡ 면적의 다세대주택이 2억 6,300만원에 거래되었습니다. (면적당 단가 약 1056만원/㎡)

* 2026년 7월 6일 거래된 25.85㎡ 면적의 다세대주택이 1억 9,000만원에 거래되었습니다. (면적당 단가 약 735만원/㎡)

* 2026년 7월 3일 거래된 79.92㎡ 면적의 연립주택이 4억 7,000만원에 거래되었습니다. (면적당 단가 약 588만원/㎡)

본건의 감정가(346,000,000원)와 건물 면적(44.98㎡)을 고려할 때, 면적당 단가는 약 769만원/㎡ (약 2544만원/평)입니다. 최근 매매 사례 중 24.89㎡ 면적의 거래 가격과 비교했을 때, 본건의 감정가는 해당 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

본건은 다세대주택(방 3, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)으로 사용 중에 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비와 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 주변에 근린생활시설이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 환경 분석 결과, 직접적으로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김동매 씨의 존재입니다. 보증금 3억 4천만원에 대해 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 상충되므로, 입찰 전 반드시 잔액 인수 여부 및 금액을 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

강제경매 외 다수의 압류 기록이 존재했으나, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 임차인과의 관계는 별도로 명확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 6호선 상월곡역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2019년 준공)이며 주거 생활이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김동매 씨가 3억 4천만원의 보증금을 가지고 있으며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 존재합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 임차인 정보 간의 불일치는 본건의 가장 중요한 리스크 요인이므로, 현장 방문 시 임차인과 면담 등을 통해 인수 금액을 명확히 파악하는 것이 필수적입니다. 이러한 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 상월곡역 도보 이용 가능한 거리

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮음

* 양호한 생활 환경: 근린생활시설 및 주거 밀집 지역으로 생활 편의성 우수

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 346,000,000원이며, 최근 인근 실거래가를 고려할 때 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인 김동매 씨의 보증금 3억 4천만원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 인수해야 하는 잠재적 위험이 존재합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점은 고려하되, 이는 실질적인 인수 금액이 없다는 것을 보장하지 않습니다.

따라서, 임차인 관련 인수 금액을 제외한 순수 부동산 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현재 시세 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 고려하여 예상 입찰가는 310,000,000원 ~ 350,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 낙찰 후 임차인 인수 금액 등 추가적인 비용 발생 가능성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.