나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [18] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (18)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 6층 602호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

건물규모: 철근콘크리트구조 10층 건물 내 6층 602호

건축연도: 2018년 (사용승인일 2018.07.30)

면적:

* 토지면적: 5.73㎡ (약 1.73평)

* 건물면적: 21.13㎡ (약 6.39평) (전용면적 기준)

감정가: 92,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOO (남부산농업협동조합)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재, 부산진경찰서 북측 인근에 위치.

주위환경: 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 및 업무 환경이 보통 수준임.

교통:

* 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 도보 거리에 도시철도 1호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 차량 출입이 원활하며, 남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접해 있음.

토지: 인접지와 등고평탄한 세장형 토지 위에 건물이 소재함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 8월 20일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

인수되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 3,025,000,000원

주요 권리 내역:

* 소유권 보존 및 이전 내역 확인됨.

* 임차인: 김 (전입 2022.10.18, 확정 2023.09.18, 배당신고 2024.03.18)

* 보증금 20,000,000원, 월차임 200,000원.

* 대항력은 없으며, 경매 절차에서 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다 (인수 보증금 합계 0원).

* 가압류 (임영준) 등기되어 있었으나 말소 예정.

* 임의경매 개시결정 (남부산농업협동조합) 등기되어 있었으나 말소 예정.

4. 상권분석

서면역을 중심으로 형성된 부산의 주요 도심 상권에 인접하여 풍부한 배후수요를 갖추고 있음.

주변에 업무시설, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 발달하여 상권 활성화 정도가 높음.

다양한 업종의 근린생활시설 및 소규모 상가가 밀집하여 있어 임대수익 창출에 유리한 환경.

혐오시설 등 부정적인 영향 요인은 확인되지 않음.

5. 생활정보

주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 1인 가구 및 젊은층의 주거 선호도가 높을 것으로 예상.

편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행, 관공서(부산진경찰서) 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

교통: 부산 지하철 1호선 서면역(도보 약 5~10분 거리 예상) 및 다수의 시내버스 노선을 통해 부산 시내 어디든 이동이 편리.

건물 자체: 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호하며, 승강기, 타워주차, 개별난방, 도시가스 공급 등 기본적인 설비를 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

공부상 용도와 현황 용도 불일치: 본건은 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용'으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이에 따라 향후 구청으로부터 건축물 용도변경 시정 명령 및 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 이는 향후 용도 변경 또는 원상 복구 등의 비용 발생 가능성을 내포합니다.

공동담보 경매: 해당 경매 물건이 공동담보로 묶여있는 경우, 관련 부동산들의 매각 상황에 따라 경매 진행이나 낙찰 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

임차인의 잔여 보증금: 대항력 없는 임차인이지만, 경매 배당금으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 잔여 금액을 부담해야 할 가능성이 이론적으로 있으나, 본건의 경우 인수 보증금은 0원입니다.

7. 종합 의견

부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하여 입지적 가치가 높고, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

소형 오피스텔로서 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 비교적 낮은 투자 진입 장벽을 가집니다.

공부상 용도와 현황 용도 불일치로 인한 이행강제금 발생 가능성 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 투자 판단을 내려야 합니다.

현재까지 파악된 권리 관계상 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 서면역 도보 이용 가능한 입지로, 높은 임대 수요와 시세 상승 잠재력 보유.

소형 면적: 적은 투자금으로 투자가 가능하며, 1인 가구 중심의 꾸준한 임대 수요 확보 용이.

시세 대비 저평가 가능성: 현황 용도 불일치로 인한 이행강제금 리스크를 감안하여 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 92,000,000원

건물면적: 21.13㎡ (약 6.39평)

시세 분석: 주변 유사 오피스텔의 현재 시세는 약 100,000,000원 ~ 115,000,000원 수준으로 파악됩니다.

예상 입찰가: 90,000,000원 ~ 98,000,000원

감정가(92,000,000원)를 기준으로 보수적인 접근 시 100% 수준, 시세 대비 합리적 접근 시 95% ~ 105% 수준에서 결정될 수 있습니다. 다만, 이행강제금 등 잠재적 리스크 비용을 고려하여 입찰가격을 신중하게 결정할 필요가 있습니다. 상기 예상 입찰가는 현재 시세 및 감정가를 기준으로 산정되었으며, 실제 경매 참여 시 시장 상황 및 경쟁 물건 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.