나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [34] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (34)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21, 부전수목하우스 9층904호

건물명: 부전수목하우스

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔)

층수: 9층 (총 10층 건물)

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 5.45㎡ (약 1.65평)

토지 지분: 5.454355082830545㎡ (약 1.65평)

건물 면적 (전용 면적): 20.12㎡ (약 6.09평)

건물 공급 면적: 약 29.60㎡ (추정, 유사 건물 사례 기준)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 87,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 및 업무 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 지하철 1호선 서면역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 68,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021-08-20

* 배당신고일자: 2024-07-23

* 대항력: 없음

*주의사항: 임차인 김 은 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 68,000,000원은 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다. 다만, 명도 절차 진행 시 임차인과의 협의 과정이 필요할 수 있습니다. *

3.3. 인수되는 권리

본 경매 물건의 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

부산진구 부전동은 부산의 핵심 상업 및 교통의 요지로, 유동인구가 풍부하고 다양한 상업시설, 금융기관, 업무시설 등이 밀집해 있습니다. 이는 오피스텔의 임대 수요 및 가치 유지에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

4.2. 주변 시세

본건과 유사한 면적(전용면적 약 20㎡ 내외)의 오피스텔이 부전동 및 인근 지역에서 약 95,000,000원 ~ 115,000,000원 범위에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 이는 본건의 감정가 87,000,000원 대비 다소 높은 시세 수준을 나타냅니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부산 최대 번화가인 서면 인근에 위치하여 롯데백화점, NC백화점, 각종 병원, 은행, 식당가 등 다수의 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교통 접근성

지하철 1호선 서면역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 탁월합니다.

5.3. 주변 시설

부산진경찰서가 인근에 위치하여 치안 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 김 은 대항력이 없으므로 낙찰자의 보증금 인수 의무는 없습니다. 하지만 명도 과정에서 발생할 수 있는 예측 불가능한 변수나 마찰 가능성은 충분히 고려해야 합니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

본건은 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 사용 중입니다. 향후 건축법 등 관련 법규 위반 사항이 발견될 경우, 이행강제금 부과 등의 행정적 불이익이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

* 부산의 핵심 상권인 서면역세권에 위치하여 탁월한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 소형 오피스텔로 1인 가구 실수요자 또는 임대 수익 투자자에게 매력적인 투자 대상입니다.

* 비교적 현대적인 건물(2017-2018년 준공 추정)로, 신축 대비 합리적인 가격 접근이 가능합니다.

* 감정가가 주변 시세보다 낮게 형성되어 있어, 합리적인 입찰가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건 부산진구 부전동 소재 오피스텔은 부산의 중심 상권에 위치하여 기본적인 입지 조건이 매우 우수합니다. 소형 면적임에도 불구하고 뛰어난 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 공부상 용도와 현황의 차이, 임차인 명도 등 일부 고려해야 할 사항이 있으나, 이는 철저한 사전 조사와 준비를 통해 충분히 관리 가능합니다. 현재의 감정가는 주변 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단되며, 시세 조사 결과를 바탕으로 보수적인 입찰가 산정 시 안정적인 투자 수익과 시세 차익을 동시에 기대할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 87,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사한 면적의 오피스텔이 약 95,000,000원 ~ 115,000,000원 범위에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

본건은 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다(인수 보증금 합계: 0원).

따라서, 감정가를 기준으로 하되 시장 시세 및 물건의 가치를 종합적으로 고려하여, 95,000,000원 ~ 100,000,000원 사이의 입찰가를 권장합니다. 이는 감정가 대비 약 109% ~ 115% 수준이며, 시장 시세의 하단부에 위치하여 안정적인 취득을 도모할 수 있는 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.