나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [30] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 8층806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건내역

사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (30)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOO

1.1. 2. 물건소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 8층 806호

건물명: 부전수목하우스

주소 (신주소): 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7 (부전동)

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용으로 추정)

건물구조: 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕 10층 건물 내 8층 806호

준공일자: 2018년 07월 30일

1.1. 3. 면적

토지면적: 5.09㎡ (약 1.54평) - 토지지분

건물면적: 18.77㎡ (약 5.68평) - 전용면적 (추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 4. 감정가

감정가: 81,000,000원 (8천1백만원)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 업무 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량의 통행이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

1.2. 3. 도로상태

본건 건물은 남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리관계

매각으로 인하여 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (단, 등기부등본 상의 최종 확인이 필요합니다).

토지/건물 일괄매각이며, 제시외 건물 및 수목은 없습니다.

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: 강희정

보증금: 5,000,000원 (5백만원)

차임: 450,000원 (45만원)

전입/확정일자: 2023년 08월 07일

배당신고일자: 2024년 06월 19일

대항력: 없음

비고:

1.3. 3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

위 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 4. 임대차 관계

감정평가서상 '임대차관계 미상'으로 기재되었으나, 상기 강희정 임차인의 정보가 확인되었습니다. 대항력이 없는 임차인이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역 특성

본건이 위치한 부산진구 부전동 일대는 부산의 주요 상업 및 업무 중심지인 서면과 인접해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 다양한 규모의 상업시설, 업무시설, 주거시설이 공존합니다.

1.4. 2. 오피스텔 시장

본건과 같은 소형 오피스텔은 1인 가구 및 소규모 사업체 등에 대한 꾸준한 임대 수요를 보입니다. 특히 서면역 역세권은 직주근접성을 중요하게 생각하는 수요층에게 인기가 많습니다.

1.4. 3. 주변 시설

부산진경찰서, 상업지구, 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

인근에 대형 마트, 백화점, 금융기관, 병원 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

1.5. 2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 분포하고 있습니다.

1.5. 3. 의료시설

다수의 병원 및 의원 등 의료시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 공부상 용도와 현황 용도의 차이

공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 사용되고 있는 것으로 추정됩니다. 이는 향후 건축물 관련 법규 위반으로 인한 행정적 제재의 가능성이 존재함을 시사합니다. (이는 통상적인 소형 오피스텔의 주거용 사용 패턴과 관련이 있으며, 해당 지자체의 규제 및 단속에 따라 영향이 달라질 수 있습니다.)

1.6. 2. 명도 관련 변수

비록 임차인이 대항력이 없고 인수할 보증금이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 지연이나 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 3. 혐오시설 유무

현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 주거 및 투자 가치에 심각한 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 그러나 상세한 현장 조사 및 지역 분석을 통해 혐오시설의 존재 가능성을 추가로 확인하는 것이 권장됩니다.

1.7. 종합 의견

본건 부산지방법원 2024타경56667호는 부산진구 부전동에 위치한 부전수목하우스 8층 806호 오피스텔입니다. 서면역 역세권이라는 교통의 요지에 자리하고 있으며, 주변 상권 발달로 인한 생활 편의성이 높다는 점이 큰 장점입니다.

건물은 2018년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 전용면적 약 5.68평의 소형 오피스텔입니다. 감정가는 8천1백만원으로 책정되었습니다.

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리나 보증금은 없는 것으로 파악되어 명도 및 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 공부상의 용도와 실제 사용 용도(업무시설 vs. 주거용)가 다를 가능성이 있어 이에 대한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 입지, 교통, 권리관계 측면에서 우수하지만, 용도 불일치 가능성 등의 리스크를 신중히 검토한 후 투자 결정을 내리는 것이 좋습니다.

1.8. 투자 포인트

* 부산의 핵심 상권인 서면역 인근 역세권 입지로 미래 가치 상승 기대.

* 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라.

* 1인 가구 및 소규모 사업체 수요가 꾸준한 소형 오피스텔.

* 권리관계 명확, 인수 보증금 없어 명도 부담이 적음.

* 2018년 준공으로 건물 상태 양호.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1. 시세 분석

본건과 유사한 부산진구 부전동 지역의 전용 약 18.77㎡ (5.68평) 오피스텔의 현재 시세는 대략 7,500만원에서 9,000만원 사이로 파악됩니다. 이는 건물의 연식, 층수, 관리 상태, 향 등 구체적인 조건에 따라 변동될 수 있습니다. 본건의 감정가 8,100만원은 이러한 시장가 범위 내에 있으며, 경우에 따라서는 약간 낮은 수준으로 판단될 수 있습니다.

1.9. 2. 예상 입찰가 산정

본건은 인수할 권리 및 보증금이 없어 명도 및 권리관계 측면에서 유리합니다. 또한, 입지 조건이 뛰어나 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

그러나 공부상 용도와 현황 용도의 차이로 인한 잠재적 리스크를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 감정가 수준을 중심으로, 7,800만원에서 8,500만원 사이로 예상됩니다.

* 본 예상 입찰가는 현재 파악된 정보를 바탕으로 산정된 것으로, 실제 입찰 경쟁률 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

* 최종 입찰가 결정 전, 현장 방문을 통한 상세 물건 상태 확인 및 추가적인 권리 분석을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.