나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [5] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (5)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 3층 301호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

감정가: 90,000,000원

토지면적: 5.73㎡ (약 1.73평)

건물면적: 21.13㎡ (약 6.39평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOO (남부산농업협동조합)

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 건물 정보

건물명: 부전수목하우스

건축연도: 2018년 7월 30일 사용승인 (20180730)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물

총 건물 면적: 1,498.33㎡ (약 453.25평)

건물 층수: 지하 0층 / 지상 10층

본건 호수: 3층 301호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 시내버스 정류장이 소재하며, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 차량 출입이 가능하며, 남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2018년 8월 20일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 박선희

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자 / 확정일자: 2021년 1월 12일

배당신고일자: 2024년 2월 7일

대항력: 없음

박선희 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

등기부채권 총액은 3,075,000,000원입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권 보존 (이명우, 2018-08-20)

* 근저당권 (남부산농업협동조합, 2018-08-20, 30억원) - 말소기준권리

* 소유권 이전 (김본선 외 2명, 2018-10-30)

* 주택임차권 (박선희, 2021-01-12, 7천만원) - 말소 예정

* 가압류 (임영준, 2024-04-09, 5백만원) - 말소 예정

* 임의경매 (남부산농업협동조합, 2024-05-27, 25억원) - 본건 경매 개시

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 소재한 부전동 지역은 부산의 핵심 상업 및 교통 요충지인 서면 인근에 위치합니다.

주변에 다양한 업무시설, 상가, 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 부산진경찰서가 있어 치안 환경은 양호한 편입니다.

4.2. 혐오시설 유무

인근 지역을 종합적으로 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

서면역(1호선)이 도보권에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

소규모 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주거 환경

업무시설과 주거시설이 혼재된 지역으로, 1인 가구 또는 소형 가구의 주거 목적으로 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

본건은 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용(오피스텔)'으로 이용되고 있습니다.

이는 향후 대출, 세금, 또는 법규 위반 관련 문제 발생 소지가 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 타 경매 물건의 취하 또는 낙찰 결과에 따라 본건의 진행에 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 채권 총액

등기부 상 채권 총액이 30억 원을 초과하여 경매 취하 가능성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

부산진구 부전동에 위치한 '부전수목하우스'는 서면역을 이용하기 편리한 역세권 오피스텔입니다.

소형 면적으로 1인 가구의 실거주 또는 임대 수익 투자용으로 고려해볼 만한 물건입니다.

현재 등기상 인수되는 권리가 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 공부상 업무시설이나 현황 주거용으로 사용되고 있다는 점은 반드시 확인하고 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 서면역(1호선)과 가까워 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 실거주 및 소액 투자 적합: 21.13㎡(약 6.39평)의 소형 면적으로, 1인 가구 실거주 또는 소액 투자 상품으로 적합합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 없습니다.

* 합리적인 감정가: 9,000만원의 감정가로 소액으로 접근 가능한 투자가치.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 90,000,000원으로 제시되었습니다.

인수되는 임차인 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 시작할 수 있습니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건과 유사한 면적(약 6~7평)의 오피스텔 시세는 11평형 기준 8,500만원 (부전동 큐브, 2026년 9월 10일 기준) 에서 46.43㎡ (약 14평) 기준 2.1억 원 (수목하우스, 2021년 1월 12일 거래) 까지 다양하게 분포합니다.

본건의 전용면적 21.13㎡ (약 6.39평)은 상대적으로 소형 평수임을 감안할 때, 현재 감정가 9,000만원은 주변 시세 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

다만, 입찰 시점의 경쟁률 및 유사 물건의 낙찰가율을 고려해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가 수준에서 10%~20% 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있으며, 최적 입찰가는 8,100만원 ~ 108,000,000원 범위로 예상됩니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실물 가치 평가와 유사 사례 거래 데이터 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.