나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [22] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (22)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 7층 702호

신주소: 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7 (부전동)

건물명: 부전수목하우스

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 남OOOO

감정가: 92,000,000원

1.2. 면적

토지면적: 5.73㎡ (약 1.73평)

토지 지분: 5.7281572017996725㎡ (약 1.73평)

건물면적: 21.13㎡ (약 6.39평)

건물 지분: 21.13㎡ (약 6.39평)

1.3. 건물현황

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 7층 702호

사용승인일: 2018년 07월 30일

주요 용도: 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 오피스텔로 추정

총세대수: 42세대 (본건 포함)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 근거리에는 도시철도 1호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용 중입니다. 남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-12-30

* 확정일자: 2019-12-24

* 배당신고일자: 2024-06-04

* 대항력: 없음

* 비고:

3.2. 인수되는 권리

본건 경매 진행으로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등 명시된 권리 없음)

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 소재한 부전동 일대는 부산의 핵심 상업 및 업무지구인 서면과 인접하여 유동인구가 많고 상권이 발달한 지역입니다. 다양한 소매점, 음식점, 금융기관 등 근린생활시설이 풍부하며, 특히 서면역 인근은 부산 최대의 번화가 중 하나로 상업 활동이 활발합니다.

4.2. 건물 내 상권

부전수목하우스는 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설이 복합된 건물로, 건물 내외부로 유동인구 및 잠재적 고객층이 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 부산 도시철도 1호선 서면역 도보권, 다수의 시내버스 노선 이용 가능

* 쇼핑/문화: 롯데백화점 부산본점, NC백화점 서면점, 부산 시민공원 등 이용 편리.

* 병원: 서면 일대 대형 병원 및 의원 밀집 지역.

* 관공서: 부산진경찰서 인근

5.2. 혐오시설

주변 반경 1km 이내에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 용도 차이

공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황 ‘주거용(오피스텔)’으로 사용 중인 것으로 보여집니다. 이는 추후 세무 조사 또는 행정 처분 시 문제가 될 소지가 있습니다.

6.2. 주차 시설

건물 내 주차 시설로 타워주차설비가 있으나, 총 42개 호실 대비 옥외 자동 주차 설비가 2대뿐으로 주차 공간이 매우 부족할 것으로 예상됩니다. 이는 차량 소유 거주자나 방문객에게 불편을 초래할 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련

대항력은 없으나, 배당 신고된 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2018년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 주거용으로 사용 중인 점은 실거주 또는 임대 수익 목적 투자에 긍정적인 요소입니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 그리고 매우 제한적인 주차 공간은 본건의 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서면역 역세권 소형 오피스텔로 안정적인 임대 수요 기대.

* 2018년 준공된 건물로 비교적 신축이며 관리 상태 양호 예상.

* 현황 주거용으로 사용 중으로 실거주 및 임대 수익 목적 모두 적합.

* 감정가 대비 현재 시세가 높아 추가적인 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 부전수목하우스 내 21㎡ 내외 오피스텔의 최근 실거래가는 2026년 상반기 기준 약 1억 8백만 원에서 1억 5백만 원 수준에서 거래되었습니다. 인근 부전동 지역의 유사 면적 소형 오피스텔 시세 역시 1억 원에서 1억 2천만 원 범위로 형성되어 있습니다. 감정가는 9천 2백만 원으로, 이는 최근 시세보다 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 0원이고, 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 점을 고려할 때, 경쟁이 예상됩니다.

현 시세 1억 5백만 원을 기준으로 80% 수준에서 보수적으로 접근 시 약 8천 4백만 원, 감정가 9천 2백만 원 대비 95% 수준으로 공격적으로 접근 시 약 8천 7백 4십만 원 수준으로 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 84,000,000원 ~ 87,400,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.