나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [8] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (8)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 3층 304호

용도: 오피스텔

감정가: 115,000,000원

건물면적: 26.93㎡ (약 8.15평)

토지면적: 7.30㎡ (약 2.21평)

토지지분: 7.300486201820406㎡ (약 2.21평)

건물지분: 26.93㎡ (약 8.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물대장 요약

건물명: 부전수목하우스

총 층수: 10층

해당 층수: 3층 (304호)

건축 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

사용승인일: 2018년 07월 30일

전유부상 층: 지상 3층 (flrNo: 3)

전유부상 호수: 304호 (hoNm: 304)

총 세대수: 42세대 (hoCnt: 42)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, "부산진경찰서" 북측 인근에 자리하고 있습니다 [cite: About Us]. 주변은 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다 [cite: About Us].

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다 [cite: About Us]. 서면역은 부산의 주요 교통 요충지 중 하나로, 부산 시내 어디든 접근성이 뛰어납니다 [cite: About Us, 12].

2.3. 도로 상태

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다 [cite: About Us].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2018년 08월 20일에 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다. 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약 및 권리 분석

* 소유권보존 (갑1): 2018-08-20 접수, 이명우

* 근저당권 (을1): 2018-08-20 접수, 남부산농업협동조합, 3,000,000,000원 (말소기준권리)

* 소유권이전 (갑2): 2018-10-30 접수, 김본선 외 2명

* 주택임차권 (을2): 2024-02-28 접수, 박태민, 94,000,000원 (말소)

* 가압류 (갑3): 2024-04-09 접수, 임영준, 5,000,000원 (말소)

* 임의경매 (갑4): 2024-05-27 접수, 남부산농업협동조합, 2,500,000,000원 (말소)

모든 후순위 권리(을2, 갑3, 갑4)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 특히, 주택임차권(을2)도 말소 대상이므로 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 박태민

보증금: 9,400,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-29

확정일자: 2021-07-19

배당신고일자: 2024-02-28

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정입니다.

3.4. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 박태민은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권도 말소 예정이므로 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 부전동 일대는 서면과 인접하여 상업 및 업무 기능이 활발한 지역입니다. 부산의 핵심 상권 중 하나인 서면의 편의시설, 금융기관, 병원, 백화점(롯데백화점,쥬디스태화 등) 등을 도보 또는 근거리 대중교통으로 이용 가능합니다. 인근에 소규모 근린생활시설도 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 양호합니다 [cite: About Us].

4.2. 혐오시설 및 주변 환경

주변에 부산진경찰서가 위치하여 치안이 비교적 안정적인 환경을 제공합니다 [cite: About Us, 13]. 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부산진경찰서 서면지구대의 관할 구역에 포함되어 있어 치안 유지 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

교통: 도시철도 1호선 서면역이 근거리에 있어 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 또한, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있습니다 [cite: About Us].

편의시설: 서면의 발달된 상업 인프라를 통해 다양한 쇼핑, 외식, 문화 시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 롯데백화점, 쥬디스태화 등 대형 쇼핑몰과 금융기관, 병원 등이 밀집해 있습니다.

5.2. 주거 환경

본 건물(부전수목하우스)은 총 10층 규모의 오피스텔이며, 본건은 3층에 위치합니다. 철근콘크리트 구조로 외벽은 화강석붙임 및 스톤코트, 내벽은 미장타일 및 벽지 등으로 마감되었습니다 [cite: About Us]. 위생, 급배수, 소화전, 화재경보, 승강기, 타워주차, 개별난방 설비 등을 갖추고 있어 기본적인 생활 편의는 양호합니다 [cite: About Us].

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황의 차이

본건은 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용(오피스텔)'으로 사용되고 있는 것으로 파악됩니다 [cite: About Us]. 이러한 용도 불일치는 향후 재산세 등 세금 문제, 건물 매각 시 거래 제한, 또는 법규 위반 사항 발생 시 행정처분 등의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무에 대해 여러 개의 부동산이 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 이는 채무 규모가 크다는 것을 시사하며, 추후 경매 진행 과정이나 채무 관계에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 중심 상업지구인 서면과 인접하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 부산진경찰서 인근으로 치안 환경도 비교적 양호한 편입니다. 그러나 공부상 용도와 현황의 불일치(업무시설 vs. 주거용)는 향후 재산권 행사나 매각 과정에서 주의가 필요한 부분입니다. 또한, 공동담보로 설정된 점은 채무 규모가 상당함을 시사합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 핵심 상권인 서면과 인접하여 유동인구가 풍부하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 잠재적 가치: 서면 지역의 꾸준한 수요와 개발 가능성을 고려할 때, 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 권리분석 결과, 인수해야 할 임차보증금이나 말소되지 않는 권리가 없어 명확한 권리 승계가 가능합니다.

9. 예상 입찰가 분석

제공된 감정가는 115,000,000원이며, 이는 3.3058㎡당 약 4,270,000원의 수준입니다. 주변 오피스텔 시세를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 상회할 가능성이 있습니다. 특히, 본건의 경우 공부상 용도와 현황의 불일치라는 리스크가 있어 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성도 있습니다.

현 시세 조사를 종합한 결과, 부산진구 부전동 일대의 유사 면적 오피스텔 매매가는 1억원 초반대에서 중반대로 형성되어 있습니다. 본건의 경우, 감정가가 115,000,000원으로 책정되어 있으며, 현재 시세도 이를 크게 벗어나지 않는 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가는 물건의 기본적인 가치, 시장 상황, 그리고 앞서 언급된 리스크 요인(용도 불일치)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 낙찰 후 용도 불일치 문제를 해결하거나, 이를 감수하고 주거용으로 활용하는 방안을 고려한다면, 현재 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 115,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 리스크 요인을 고려하여 105,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 건물 상태 및 주변 환경을 직접 확인하고, 용도 불일치 문제에 대한 추가적인 확인 및 해결 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.