나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남부산농업협동조합

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 2층 201호

건물명: 부전수목하우스

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용으로 추정)

토지면적: 5.73㎡ (약 1.73평)

건물면적: 21.13㎡ (약 6.39평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 2층 201호

준공일: 2018년 7월 30일 (사용승인일 기준)

1.3. 감정가

감정가: 90,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 근거리에는 도시철도 1호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통사정은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

3. 건물 및 토지 이용 현황

3.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조의 10층 건물 중 2층 201호이며, 외벽은 화강석붙임 및 스톤코트, 내벽은 미장타일 붙임 및 벽지, 창호는 샷시창 등으로 마감되어 있습니다.

* 주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기, 타워주차설비, 도시가스 개별난방 등이 갖추어져 있습니다.

3.2. 토지 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로, 현재 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다.

3.3. 공부상 용도 vs. 현황 용도

공부상으로는 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황은 ‘주거용(오피스텔)’으로 이용되고 있는 것으로 추정됩니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준 권리

말소기준권리는 2018년 8월 20일에 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권입니다.

4.2. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 3,075,000,000원입니다.

4.3. 임차인 분석

* 임차인: 김재은 (김 )

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 27일

* 확정일자: 2022년 7월 27일

* 배당신고일자: 2024년 8월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 위 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 70,000,000원에 대하여 배당을 받을 것으로 예상됩니다.

4.4. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권은 개요상 비고란에 특이사항 없음)

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권

본건 인근에는 부산진경찰서가 있으며, 소규모 근린생활시설, 업무시설, 주거시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 서면역 상권과 연계되어 있어 다양한 상업시설 이용이 용이합니다.

5.2. 편의시설

* 교통: 도시철도 1호선 서면역이 근거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 쇼핑: 롯데백화점 부산본점, 삼정타워, 쥬디스태화 등 대형 쇼핑몰이 인근에 위치합니다.

* 문화/여가: 서면 1번가, 젊음의 거리, 전포 카페거리 등이 가까워 다양한 문화 및 여가 활동이 가능합니다.

* 기타: 인근에 부산진경찰서가 위치하고 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

본건 소재지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 넓은 범위의 부산진구 내에는 분뇨처리시설 등 혐오시설에 대한 주민 반발 사례가 있으나, 본건과는 직접적인 관련성이 적음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 채무의 규모가 크다는 점을 인지해야 합니다. 경매 진행 과정이나 낙찰가의 변동성에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 현황 용도와 공부상 용도 불일치

공부상 ‘업무시설(오피스텔)’이나 현황 ‘주거용’으로 이용되는 것으로 보여, 향후 주거용으로 계속 사용 시 관련 법규 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 30억 7,500만원으로 감정가 9,000만원 대비 매우 높습니다. 이는 채무 불이행으로 인한 임의경매로 진행되었을 가능성이 높으며, 물건의 현재 가치 대비 채무 부담이 크다는 점을 시사합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

부산진구 부전동에 위치한 오피스텔로, 서면역 인근의 우수한 교통 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 건물은 2018년 준공으로 비교적 신축이며, 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 그리고 매우 높은 총 채권액은 주의 깊게 살펴볼 부분입니다.

7.2. 장단점 분석

* 장점:

* 부산 주요 상권인 서면역 인근의 탁월한 입지

* 편리한 교통 및 다양한 생활 편의시설 접근성

* 비교적 신축인 건물 연식

* 단점:

* 높은 총 채권액 대비 낮은 감정가

* 공부상 용도와 현황 용도의 불일치 가능성

* 공동담보 물건으로 인한 잠재적 복잡성

8. 투자 포인트

* 서면역 초역세권 오피스텔로 안정적인 임대 수요 기대 가능

* 역세권 상업지역 내 소형 오피스텔로 투자 및 실거주 모두 적합

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 부전동 지역의 소형 오피스텔 매매가는 약 5,000만원 ~ 7,000만원 수준으로 파악됩니다. '부전수목하우스' 자체에 대한 구체적인 실거래가 정보는 제한적이나, 인근 유사 건물의 시세를 감안할 때 본건의 감정가 9,000만원은 현재 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 적정 입찰가 제안

인수되는 보증금이 없는 점, 그리고 현황 용도 및 높은 채권 총액 등 리스크 요소를 고려할 때, 시세 범위를 하회하는 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세 대비 보수적으로 접근하여 6,000만원 ~ 7,000만원 범위 내에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. (단, 경매 물건의 특성상 정확한 시세와 권리관계 재확인 후 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.