나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [6] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

본건은 부산지방법원에서 진행 중인 2024타경56667 (6) 부동산 임의경매 사건입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지는 부산광역시 부산진구 부전동 408-21이며, 건물명은 부전수목하우스입니다. 본건은 총 10층 건물 중 3층 302호에 위치한 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조로 2018년 7월 30일에 준공되었습니다. 공부상으로는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.3. 면적 정보

토지면적은 5.73㎡이며, 토지 지분은 5.7281572017996725㎡입니다.

건물면적은 21.13㎡이며, 건물 지분 역시 21.13㎡입니다. 이는 약 6.4평에 해당합니다.

1.4. 매각 정보

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 물건이며, 감정평가액은 90,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 부산진경찰서 북측 인근입니다. 주변 지역은 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 도심 환경을 형성하고 있습니다. 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 소재하여 부산 시내 어디든 이동이 수월합니다. 전반적인 교통 상황은 매우 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2018년 8월 20일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당(을1)이며, 이보다 선순위의 권리는 존재하지 않습니다. 본 경매는 채권자 남부산농업협동조합의 임의경매 신청(갑4)에 의해 진행되었습니다. 등기부채권 총액은 약 30억 5백만원 (3,005,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 김 씨가 있으며, 보증금과 차임은 0원으로 신고되었습니다. 전입일자는 2023년 1월 6일이나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰과 함께 소멸될 예정입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점이 특이사항이나, 대항력이 없어 법적인 명도 대상에는 포함되지 않을 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 소멸주의 원칙이 적용됩니다.

3.4. 권리분석 요약

인수되는 보증금은 0원이며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산진구 부전동은 부산의 핵심 상업 및 업무 중심지인 서면의 배후 지역으로서, 매우 풍부한 유동인구와 높은 배후 수요를 자랑합니다. 오피스텔, 상가, 주거 시설이 복합적으로 발달하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

건물 자체 및 도보권 내에 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원, 쇼핑몰 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근의 소규모 근린생활시설을 통해 기본적인 생활용품 구매 및 외식 등이 가능하며, 서면역 인근의 대형 쇼핑몰, 백화점, 문화 시설 등 다양한 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

5.2. 공공시설

부산진경찰서가 인근에 위치하여 치안이 양호한 편이며, 긴급 상황 발생 시 신속한 대처가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 용도 불일치

공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용(오피스텔)'으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 재산세 등 지방세 부과 기준이나 건축법상 용도 위반 문제와 관련하여 추가적인 확인 및 주의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건입니다. 동일한 담보물건으로 묶여 있는 다른 부동산의 경매 진행 결과나 가치 변동이 본 건의 경매 절차에 간접적인 영향을 줄 수 있으므로, 이 점을 유의해야 합니다.

6.3. 임대차 정보 확인 필요

임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 임대차 관계의 존재 여부 및 구체적인 계약 내용을 추가로 확인하는 것이 권장됩니다. (대항력은 없음)

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 소형 오피스텔로서, 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 2018년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 부담이 없는 안전한 물건으로 평가됩니다. 다만, 공부상 용도와 현황의 불일치, 공동담보 물건이라는 점은 투자 결정 시 반드시 인지하고 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 서면의 중심에 위치하여 풍부한 유동인구와 높은 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 권리 분석상 안전성이 매우 높습니다.

* 상품성 우수: 비교적 신축급(2018년 준공) 오피스텔로, 즉시 임대 또는 거주가 가능하며 상품 가치가 높습니다.

* 소액 투자 용이: 전용면적 21.13㎡의 소형 오피스텔로, 소액 투자자도 접근하기 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 90,000,000원입니다.

본 물건과 유사한 부산진구 부전동 소재 전용면적 20~25㎡ 내외 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가를 분석한 결과, 현재 시세는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 수준으로 파악됩니다.

건물 상태, 입지 조건, 권리 관계의 안정성 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 수준에서 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.