나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [27] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (27)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOO (남부산농업협동조합)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 8층803호

건물명: 부전수목하우스

준공일: 2018-07-30 (건축물대장 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 8층

주요 구조: 철근콘크리트구조

용도: 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용(오피스텔)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 114,000,000원

토지면적: 7.11㎡ (약 2.15평)

토지 지분: 7.110722356990317㎡ (약 2.15평)

건물면적: 26.23㎡ (약 7.93평)

건물 지분: 26.23㎡ (약 7.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 및 업무 환경은 보통입니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치합니다. 또한, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서면역은 부산의 핵심 상권 및 교통의 중심지로, 이를 통한 도시 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 8월 20일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다 [cite:].

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 박윤정씨가 보증금 100,000,000원에 거주 중이나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 전입일자(2020-12-17)보다 근저당권 설정일(2018-08-20)이 선순위이며, 확정일자(2020-11-16) 및 배당신고일자(2023-12-26)가 있으나, 모든 보증금을 배당받지 못할 경우의 인수 여부는 배당표 확정에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 특이사항

* 본 건은 공동담보 물건으로, 다수의 부동산이 하나의 채무를 담보하고 있습니다.

* 등기부등본 상 여러 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매)가 존재하였으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 3,105,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본건이 위치한 부산진구 부전동은 서면 중심 상권과 인접하여 유동인구가 많고, 상업 및 업무시설이 밀집된 지역입니다. 또한, 다양한 주거 형태가 공존하여 활기찬 분위기를 형성하고 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

서면역을 중심으로 한 교통 요지로서의 이점과 다수의 상업시설, 근린생활시설이 발달해 있어 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 인근 지역의 오피스텔 시세는 평형에 따라 10평형 기준 8,000만원에서 13평형 기준 1억 3,000만원까지 형성되어 있습니다. 본건의 면적(약 7.93평)과 감정가(114,000,000원)는 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

건물은 철근콘크리트 구조이며, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 시스템을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

건물 인근에 시내버스 정류장이 있고, 도시철도 1호선 서면역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 서면이라는 부산의 주요 상업지구에 속해 있어 백화점, 대형마트, 금융기관, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 및 문화시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

본 건은 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용(오피스텔)'으로 이용되고 있습니다. 이는 향후 행정적 문제 발생 가능성을 내포할 수 있으나, 현재 실무에서는 통상적으로 주거용으로 사용되는 오피스텔이 많습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대차 관계가 불분명하며, 명확한 인수 보증금은 없으나, 배당 순위 및 배당 여부에 따라 잠재적 위험이 완전히 배제되었다고 보기 어려울 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. (검색 결과 부산진구 일대의 혐오시설에 대한 부정적인 내용은 주로 구치소, 분뇨처리시설 등 광범위한 지역 이슈로 언급되며, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설 정보는 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심지인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 건물의 건축 연도가 비교적 신축(2018년 준공)이며, 면적 대비 감정가도 시장가와 부합하는 수준으로 판단됩니다. 권리 관계 또한 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 보여 깔끔한 편입니다. 다만, 공부상 용도와 현황의 불일치, 임대차 관계의 불확실성은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 핵심 상권 서면역 인근의 우수한 입지

* 비교적 신축 건물 (2018년 준공)

* 깔끔한 권리 관계 (인수되는 보증금 없음)

* 우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 114,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 유사 면적대의 오피스텔 매매가는 대략 110,000,000원에서 130,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건은 감정가가 시세 범위 내에 있어, 급매물이나 특수 물건이 아닌 일반적인 경매 물건으로 판단 시, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

현 시세 및 물건의 상태를 고려하여, 예상 입찰가는 105,000,000원에서 115,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 낙찰가는 경쟁 상황 및 개별적인 투자 전략에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.