나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [11] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (11)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 4층 403호

건물명: 부전수목하우스

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물

사용 승인일: 2018년 07월 30일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 7.11㎡ (약 2.15평)

건물 면적: 26.23㎡ (약 7.94평)

토지 지분: 7.110722356990317㎡

건물 지분: 26.23㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 112,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 제반 차량 출입이 가능합니다.

인근에 시내버스 정류장이 있으며, 근거리에는 도시철도 1호선 서면역이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 이명우 (2018-08-20 접수)

* 근저당: 남부산농업협동조합 (3,000,000,000원, 2018-08-20 접수, 말소기준권리)

* 소유권 이전: 김본선 외 2명 (2018-10-30 접수, 매매)

* 주택임차권: 전지혜 (100,000,000원, 2020-08-13 전입, 2020-07-20 확정일자, 2024-08-12 접수, 말소)

* 가압류: 임영준 (5,000,000원, 2024-04-09 접수, 말소)

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (2,500,000,000원, 2024-05-27 접수, 말소)

총 등기부 채권액: 3,105,000,000원

3.2. 임차인 분석

임차인: 전지혜 (전 )

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-13

확정일자: 2020-07-20

대항력: 없음

비고: 주택임차권이 말소되었고 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아닙니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리: 남부산농업협동조합의 근저당 (2018-08-20 접수)

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 대항력 없는 임차인의 보증금 100,000,000원은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산진구 부전동 일대는 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 서면과 인접하여 유동인구가 풍부하며, 다양한 업무시설, 주거시설, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 주변 상업 시설

서면역을 중심으로 형성된 상업지구로 백화점, 대형마트, 영화관, 각종 병원 및 금융기관 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

서면역 인근에는 롯데백화점, NC백화점, 쥬디스태화 등 대형 쇼핑몰과 홈플러스 익스프레스, 각종 은행, 병원, 식당 등이 풍부하게 자리하고 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교통시설

도시철도 1호선 서면역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나 현황은 '주거용(오피스텔)'으로 사용 중입니다. 이는 추후 행정상의 문제나 이행강제금 부과 등의 가능성을 내포하고 있습니다.

6.2. 임차인 명도

비록 대항력은 없으나, 임차인이 거주 중이므로 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 시간 지연이 발생할 수 있습니다. 전입일자 및 확정일자 기준, 보증금 100,000,000원의 임차인이 존재하므로 명도 협의가 필요합니다.

6.3. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건과의 관계나 경매 진행 상황에 따라 복잡성이 증가할 수 있습니다. (상세 정보는 추가 확인 필요)

7. 투자 포인트

7.1. 소형 평형 오피스텔

26. 23㎡ (약 7.94평)의 소형 면적으로 1인 가구의 주거 수요 및 투자용으로 적합합니다.

7.2. 역세권 입지

서면역이 도보권에 위치한 역세권 오피스텔로, 직장인 수요 및 유동인구가 많은 지역적 이점을 가지고 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 지역인 서면과 가까운 역세권에 위치한 소형 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 소형 면적으로 투자 및 실거주 모두 고려해볼 만합니다. 다만, 공부상 용도와 현황의 차이, 임차인 명도 관련 문제, 그리고 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 현재 공개된 자료만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있으나, 감정가는 112,000,000원입니다.

9. 예상 입찰가

주변 오피스텔 시세 분석 결과 (예: 부전동 큐브 13평형 매매 시세 약 9,933만원)와 본건의 감정가(112,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시장 가격은 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다. 특히, 26.23㎡ (약 7.94평) 면적 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보일 수 있으나, 역세권 입지와 소형 평형의 희소성을 감안해야 합니다. 임차인의 보증금 100,000,000원은 대항력이 없어 인수되지 않으나, 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

현재 정확한 시세 자료의 제한으로 인해 보수적인 접근이 필요합니다. 본건의 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가 결정 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 추가적인 시세 조사, 명도 관련 정보 수집이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.