나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [7] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (7)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 3층303호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

감정가: 112,000,000 원

전용면적: 26.23㎡ (약 7.93평)

토지 지분: 7.11㎡ (약 2.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 권리관계

말소기준권리: 2018-08-20 접수된 남부산농업협동조합 근저당권 (채권 최고액 3,000,000,000원)

이후 접수된 소유권이전, 주택임차권, 가압류, 임의경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액: 3,110,000,000원

1.3. 임차인 현황

임차인: 최은애 (최 )

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-05

확정일자: 2021-09-03

배당신고일자: 2023-10-13

대항력: 없음

비고: 임차인 최 은 대항력이 없으므로 매각으로 권리가 소멸되며, 보증금 105,000,000원은 인수되지 않습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통 수준입니다. 서면 중심상업지구와 인접하여 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

2.2. 교통

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 소재하여 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다.

2.3. 편의시설

인근에 롯데백화점 부산본점, 롯데 에비뉴엘 부산본점, 삼정타워, 쥬디스태화 등 대형 쇼핑몰과 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑 및 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다. 또한, 부산진경찰서가 인근에 위치하여 치안 환경 또한 양호한 편입니다.

2.4. 혐오시설

주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 상권분석

3.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 부전동 및 인접한 서면 지역은 부산의 대표적인 상업 및 업무 중심지로서 유동인구가 풍부합니다. 오피스텔, 상가, 업무시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화 정도가 높습니다.

3.2. 임대/매매 시세 분석

부전동 지역 오피스텔의 경우, 본건과 유사한 면적(전용 26㎡ 내외)의 시세가 대략 1억 1천만원에서 1억 3천만원 수준으로 형성되어 있습니다. '부전수목하우스' 자체의 최근 실거래가 정보는 제한적이나, 인근 오피스텔들의 매매 시세는 1억 4천만원 이상으로도 거래되고 있는 것으로 보입니다. 월세의 경우, 보증금 1천만원에 월 50~60만원 수준으로 형성되는 것으로 파악됩니다.

4. 생활정보

4.1. 주거 환경

건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 실제 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 10층 건물 내 3층에 위치하며, 철근콘크리트 구조로 내외부 마감 상태는 보통 수준으로 보입니다. 개별난방, 승강기, 타워주차 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 기타

서면역 초역세권 입지로 대중교통 이용이 편리하며, 부산 최대 상권 중 하나인 서면 일대의 풍부한 생활 편의시설을 모두 누릴 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 리스크

본건의 총 등기부채권액이 31억 1천만원으로 매우 높은 편입니다. 비록 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 채무 규모가 큰 점은 잠재적인 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다.

5.2. 명도 리스크

임차인 최 은 대항력이 없어 보증금 1억 5백만원을 인수할 의무는 없으나, 임차인의 보증금 액수가 상당하므로 명도 과정에서 마찰이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 명도 절차 진행 시, 법적 절차 및 제반 비용 발생 가능성을 충분히 검토해야 합니다.

5.3. 시세 하락 리스크

부산 지역 부동산 시장의 전반적인 동향 및 공급 물량 증가 여부에 따라 향후 시세 변동 가능성이 있습니다. 다만, 본건은 서면이라는 중심 상권에 위치하여 수요 기반이 비교적 안정적일 것으로 예상됩니다.

6. 투자 포인트

* 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하여 교통 편리성과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 전용면적 26.23㎡의 소형 오피스텔로서, 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

* 경매 물건으로, 감정가 및 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다.

* 공부상 용도와 현황 용도가 다르나, 주거용으로 활용 시 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

7. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 112,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세는 전용 26㎡ 내외 기준 1억 1천만원에서 1억 3천만원 수준으로 파악되며, 일부 거래 사례는 1억 4천만원 이상에서도 나타납니다.

본건은 인수해야 할 보증금이 없으며, 임차인의 대항력이 없습니다. 이러한 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 보수적으로는 감정가의 85~95% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 95,200,000원 (감정가의 85%) ~ 112,000,000원 (감정가) 범위 내에서, 시장 상황과 본인의 투자 전략에 따라 결정하는 것이 합리적입니다.

8. 종합 의견

본건 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부전수목하우스 오피스텔은 부산 최대 상권인 서면역 인근의 우수한 입지와 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 매력적인 물건입니다. 비록 임차인의 보증금액이 높고 총 채무액이 크다는 점, 그리고 공부상 용도와 현황이 다르다는 점은 고려해야 할 리스크 요인이지만, 대항력 없는 임차인 존재, 인수되는 보증금 없음 등의 요인을 감안할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 명도 과정에서의 변수를 충분히 고려하여 신중한 입찰을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.