나이스옥션 법원경매 창원 2024타경5857 [2] 경상남도 김해시 삼계동 1505-4 코아루센텀오피스텔 2층211호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경5857 [2] 경상남도 김해시 삼계동 1505-4 코아루센텀오피스텔 2층211호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경5857
• 주소: 경상남도 김해시 해반천로130번길 39, 2층211호 (삼계동,코아루센텀오피스텔)
• 감정가: 100,000,000원
• 최저가: 70,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

창원지방법원 경매7계 2024타경5857 | 소재지: 경상남도 김해시 해반천로130번길 39, 2층211호 (삼계동,코아루센텀오피스텔) | 감정가: 100,000,000원 | 최저가: 70,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경5857 (2)이며, 소재지는 경상남도 김해시 삼계동 1505-4 코아루센텀오피스텔 2층 211호입니다.

용도는 근린생활시설이며, 감정가는 100,000,000원입니다.

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 소유자와 채무자는 주OOOOOOOOOO이며, 채권자는 다OOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

건물 전용면적은 30.08㎡ (약 9.09평)이며, 토지(대지권) 면적은 7.22㎡ (약 2.18평)입니다.

제시외 면적은 토지 및 건물 모두 0.00㎡로, 공부와의 차이 및 제시외 건물 등은 해당사항 없습니다.

2. 입지 및 건물 현황 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 '장신대역' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 상업·업무용 빌딩, 아파트 단지, 숙박시설, 다가구주택 등이 혼재된 정비된 상가지대를 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하고, 대중교통 사정 역시 보통 수준으로 평가되어 입지 조건은 무난합니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층 지상 15층 건물 중 2층에 해당합니다.

외벽은 복합판넬 및 강화유리로 마감되었고, 내벽 및 천정은 실내 인테리어, 몰탈위 페인팅, 텍스 등으로 마감되었으며, 바닥은 타일붙임입니다.

공동 위생설비 및 급배수설비, 소화전 등 소방설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

본건(211호)은 감정평가서상 근린생활시설(사무실)로 이용 중인 것으로 파악되는 일련번호 (1-4)에 포함되며, 현장조사시 이 일련번호 (1-4) 전체가 벽체 구분 없이 일체로 근린생활시설(사무실)로 이용 중인 특이사항이 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

대지권의 목적인 토지는 인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

북측 및 동측으로 대로와 접하고, 남측으로 중로, 서측으로 보행자전용도로와 접하는 등 사통팔달의 뛰어난 도로 접근성을 가집니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(상업)에 해당하며, 대로2류, 대로3류, 보행자전용도로, 중로3류 등 다양한 주요 도로와 접합되어 상업용지로서의 가치가 높습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 경매 구분

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건으로, 미등기 건물이나 제시외 건물에 대한 추가 리스크는 없습니다.

부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 최종적인 권리 분석은 매각물건명세서를 통해 확인해야 합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (리스크)

현황조사서에 의하면 관리비 미납금이 존재하는 것으로 확인되었으므로, 낙찰자는 미납 관리비 중 공용 부분에 대한 책임을 부담할 수 있습니다. 입찰 전 미납액 규모에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

가장 큰 특이사항은 대상 물건(211호)이 벽체 구분이 없이 다른 호실과 일체로 근린생활시설(사무실)로 사용 중이라는 점입니다. 이는 추후 경계를 복원해야 하거나, 현 상태 이용을 위한 복잡한 협의가 필요할 수 있음을 의미합니다.

4. 시장 및 투자 분석

4.1. 상권 분석

본건은 장신대역 인근의 일반상업지역에 위치하며, 주변에 오피스텔, 상가, 아파트가 밀집되어 있어 상권 수요가 충분한 지역으로 판단됩니다.

다양한 규모의 상업·업무용 빌딩이 혼재된 정비된 상가지대로서, 근린생활시설(사무실) 용도로서의 기본적인 수요는 확보된 것으로 보입니다. 다만, 세부적인 상권의 활성화 정도와 해당 호실의 접근성, 업종 적합성 등은 현장 임장 및 추가적인 시장 조사를 통해 분석이 필요합니다.

4.2. 생활 정보

인근에 '장신대역'이 위치하고 대로변에 접하고 있어 대중교통 및 도로 이용이 편리한 조건입니다.

주변에 아파트 단지와 주거 시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용에는 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

감정평가서만으로는 주변 혐오시설 유무를 명확히 파악할 수 없으므로, 반드시 현장 임장 시 주변 환경을 세밀하게 확인할 필요가 있습니다.

4.3. 잠재적 리스크

관리비 미납금 인수 부담 외에 가장 큰 잠재적 리스크는 인접 호실과의 *일체 사용* 문제입니다. 낙찰 후 개별 호실로 사용하기 위해서는 경계 복원 및 별도 출입문 설치 등 추가적인 비용과 시간이 발생할 수 있으며, 기존 이용자와의 명도 및 협의 과정이 복잡할 수 있습니다.

임대차 관계는 미상(확인 불가)이므로, 임차인 여부에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 김해시 삼계동 내 역세권 인근의 일반상업지역에 위치하여 입지 조건은 우수합니다.

면적 대비 감정가 1억원은 상업지역 근린생활시설로서 적정한 수준으로 판단됩니다.

다만, 관리비 미납금 및 인접 호실과의 일체 사용이라는 구조적 리스크를 안고 있어, 투자자는 이 점을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대로변 및 역세권 인근의 일반상업지역에 위치하여, 상업용 부지로서의 토지 가치가 높습니다.

접근성 우수: 북측 및 동측 대로, 중로, 보행자전용도로가 모두 접하는 우수한 도로 접근성을 갖추고 있습니다.

용도 적합성: 근린생활시설(사무실) 용도로서 주변 상권 및 교통 환경이 적합합니다.

입찰가 산정: 일체 사용 리스크 해소 비용 및 관리비 미납 예상액 등을 고려하여 보수적인 입찰가를 설정한다면, 리스크 대비 합리적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계