나이스옥션 법원경매 김천 2024타경3274 [1] 경상북도 구미시 형곡동 858-2 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 김천 2024타경3274 [1] 경상북도 구미시 형곡동 858-2 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

김천지원 경매2계 2024타경3274 | 소재지: 경상북도 구미시 형곡동 858-2 | 감정가: 2,332,122,000원 | 최저가: 1,632,485,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 김천지원 2024타경3274 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2024타경3274 (1)

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 858-2

용도: 근린생활시설

감정가: 2,332,122,000원

토지면적: 441.60㎡ (약 133.59평)

건물면적: 1559.46㎡ (약 471.75평)

건물 제시외면적: 97.00㎡ (약 29.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 주OOOOOOOO

채무자: 전OO

채권자: 인OOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 태양광발전설비 매각 포함. 시스템냉난방설비 매각 제외.

1.2. 물건 상세 정보

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본 건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "형곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 병원, 학교, 아파트단지, 단독주택 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태: 본 건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형에 가까운 토지로 ‘상업용 건부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태: 본 건 남서측으로 폭 약 50미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역입니다.

공부와의 차이: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 기호 (2)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 5층 건입니다.

외벽/내벽/바닥: 외벽은 석재붙임, 외장타일, 시멘트몰탈위 페인트칠 등 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 노출 콘크리트 등 마감되었습니다. (2층, 4층 내부 공사중) 바닥은 타일 등 마감되었습니다. (2층, 4층 내부 공사중)

창호: 샷시 창호입니다.

이용상태: 근린생활시설로 이용 중이며, 지하층, 2층-4층 현황 ‘공실’입니다.

설비내역: 위생 급·배수설비, 태양광발전설비, 시스템 냉난방설비(1층, 3층, 5층) 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물: 옥상에 소유자 미상의 태양광발전설비 1식이 소재합니다.

공부와의 차이: 없습니다.

기타참고사항: 1층, 5층 등 설비 일부는 임차인이 설치한 것으로 탐문 조사되었습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 경상북도 구미시 형곡동의 핵심 지역에 자리 잡고 있으며, 지역의 주요 교육 시설인 "형곡초등학교" 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 주변에는 다양한 근린생활시설, 병원, 학교, 아파트단지, 단독주택 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높고 유동 인구가 풍부한 지역입니다. 남서측으로는 폭 약 50미터의 넓은 도로와 직접 접하고 있어 차량 접근성이 뛰어나며, 인근에 위치한 버스 정류장을 통해 대중교통 이용 또한 편리합니다. 토지는 상업용 건부지로 활용 가능하며, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구로 지정되어 있어 향후 도시 계획적인 측면에서의 잠재력 또한 기대해볼 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본 물건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 '법정지상권'입니다. 법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 경우, 건물 소유자가 법률상 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 이로 인해 토지 낙찰자는 건물 소유자에게 지료를 청구할 수는 있으나, 토지의 완전한 활용이나 건물 철거 등에 제약이 발생할 수 있습니다. 따라서 낙찰자는 법정지상권의 성립 여부 및 그 인수 조건을 면밀히 조사해야 합니다. 이 외 등기부등본 상 특별한 권리 제한 사항은 확인되지 않았습니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 형곡동은 주거지와 상업 시설이 균형 있게 발달한 지역입니다. 주변에 각종 근린생활시설, 병원, 학교 등이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 또한, 다양한 아파트 단지와 단독 주택 지역이 혼재하여 지역 내 고정 고객 확보가 용이하며, 50미터 폭의 넓은 도로와 인접하여 상가로서의 가시성과 접근성이 매우 뛰어납니다. 이러한 입지적 장점은 다양한 업종의 근린생활시설 운영에 유리하게 작용할 것으로 판단됩니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 "형곡초등학교"를 비롯한 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다. 또한, 주변에 종합병원, 의원, 약국 등 의료 시설과 은행, 관공서, 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 다양한 주거 형태가 공존하는 지역으로, 지역 주민들의 소비 활동이 꾸준히 이루어질 것으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

법정지상권: 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로, 낙찰자가 토지 소유권 행사 시 건물 소유자의 토지 사용권을 부담해야 합니다. 이로 인해 토지 활용 계획에 큰 제약이 발생할 수 있습니다.

공실: 현재 건물 내 지하층, 2층, 3층, 4층이 공실 상태이므로, 임대 수익 발생까지 상당한 기간이 소요될 수 있습니다.

임차인 설치 설비: 1층 및 5층 설비 중 일부가 임차인에 의해 설치된 것으로 조사되어, 향후 임차인과의 관계 설정 및 설비 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.

제외 설비: 시스템 냉난방 설비는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 해당 설비를 사용하고자 할 경우 별도의 비용이 발생하거나 협의가 필요합니다.

혐오시설: 현재 공개된 정보와 주변 검색 결과만으로는 혐오시설의 존재가 뚜렷하게 확인되지 않았으나, 최종 현장 방문 시 꼼꼼하게 확인하여 투자 결정에 반영해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 구미시 형곡동의 우수한 입지에 위치한 근린생활시설로서, 풍부한 잠재 수요와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 넓은 도로와 접해 있어 상업 시설로서의 가시성과 접근성이 뛰어나며, 지역 내 생활 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 '법정지상권'이라는 중대한 권리 분석상의 문제를 안고 있으며, 건물 내 다수의 층이 공실 상태인 점, 임차인 설치 설비 문제 등은 투자 결정에 신중을 기해야 할 요소입니다. 이러한 리스크들을 면밀히 검토하고, 특히 법정지상권 문제에 대한 명확한 해결 방안을 모색할 수 있다면, 장기적인 관점에서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력 있는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

안정적인 임대 수익: 공실 해소 및 적극적인 임대 관리를 통해 지역 상권의 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

가치 상승 잠재력: 법정지상권 문제를 해결하고 효과적인 운영 전략을 실행한다면, 장기적으로 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다양한 활용 방안: 근린생활시설로서 병원, 학원, 사무실 등 다양한 업종으로의 임대가 가능하며, 리모델링을 통해 건물의 가치를 더욱 높일 수 있습니다.

입지적 장점 활용: 형곡동의 중심 상권에 위치하여 유동 인구가 풍부하고, 교통 접근성이 우수하여 신규 사업자 유치 및 고객 확보에 유리합니다.

법원 정보

김천지원 경매2계