나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63174 [3] 경기도 고양시 일산서구 가좌동 923-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63174 [3] 경기도 고양시 일산서구 가좌동 923-1 답 경매

• 사건번호: 2025타경63174
• 주소: 경기도 고양시 일산서구 가좌동 923-1
• 감정가: 42,273,000원
• 최저가: 29,591,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

고양지원 경매4계 2025타경63174 | 소재지: 경기도 고양시 일산서구 가좌동 923-1 | 감정가: 42,273,000원 | 최저가: 29,591,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63174 (3)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 가좌동 923-1

용도 (공부/현황): 답 / 전 (작물 재배 중)

감정가: 42,273,000원

토지면적: 2017.00㎡ (약 609.95평)

매각 대상: 토지일부지분매각

1.2. 경매 진행 특징

본건은 토지 전체 면적 2017.00㎡ 중 일부 지분(지분율 9903.47로 추정되나, 지분 매각 자체에 주목)에 대한 부동산 강제경매 물건입니다.

총 감정가는 42,273,000원으로 산정되었으며, 주위는 전, 답, 공장, 공원 등이 혼재하는 지역 내 농지입니다.

가장 큰 특징은 '농지취득자격증명'을 제출해야 하는 농지이며, 지분 매각 물건이라는 점입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 고양시 일산서구 가좌동 소재 ‘가좌초등학교’ 남동측 또는 북서측 근거리에 위치합니다.

주위는 전, 답과 같은 농경지와 공장, 공원 등이 혼재되어 있는 농촌 및 준산업지역의 특성을 함께 가집니다.

교통 여건은 본건 근처까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

농림지역 내 농업진흥구역에 해당하여 대규모 상권이나 생활 편의시설이 발달하기 어렵습니다.

주변에 '가좌초등학교'가 소재하나, 이는 농지와 일정 거리 이상 떨어져 있을 가능성이 높으며, 주위 환경에 공장이 혼재되어 있어 주거 밀집 지역의 상권과는 거리가 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 관계

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일합니다.

채권자(신OOOOO)가 신청한 강제경매 사건으로, 매각 대상은 토지 일부 지분에 한정됩니다.

3.2. 특이 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 농지법 관련 규정입니다. 매수인은 매각결정기일*까지 '농지취득자격증명'을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

공부상 용도는 '답'이나 현황은 '전'으로 작물이 재배 중인 상태로, 지목 불일치에 따른 추가적인 법적 조치는 필요하지 않으나, 현황을 반영하여 이용해야 합니다.

감정평가서상 임대관계는 미상입니다.

4. 토지 이용 및 규제 분석

4.1. 토지 형태 및 현황

본 토지는 세장형(길쭉한 형태)의 토지이며, 공부상 지목은 '답'이나 실제 현황은 '전'으로 이용 중입니다.

4.2. 규제 사항 (잠재적 리스크 포함)

본 물건(기호3 기준)은 다음과 같은 강력한 행위제한 규제를 받고 있습니다.

농림지역 및 농업진흥구역: 농지의 보전 및 농업 생산을 목적으로 지정된 지역으로, 농업 관련 시설 외의 개발행위는 엄격히 제한됩니다.

가축사육제한구역 (일부제한): 가축분뇨법에 따라 일부 가축(소, 젖소, 말 등)에 대한 사육 제한 거리가 설정되어 있습니다.

과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 규제로, 개발사업 시 추가 규제가 적용될 수 있습니다.

혐오시설 관련: 감정평가서에 주위에 ‘공장’이 혼재한다고 명시되어 있으므로, 공장으로 인한 소음, 환경적 영향 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 리스크

본건은 토지일부지분매각이므로, 낙찰 후 기존 공유자들과의 협의가 필수적입니다.

협의가 원만하지 않을 경우, 공유물 분할 청구 소송 등을 통해 토지 전체를 경매로 넘겨 지분만큼 현금으로 정산받는 법적 절차를 진행해야 하는 시간적/비용적 리스크가 발생합니다.

5.2. 법적 의무 리스크

농지취득자격증명을 기한 내에 제출하지 못할 경우 입찰 보증금을 몰수당하는 치명적인 리스크가 있습니다.

낙찰자는 농지법상 농업경영계획서를 작성하여 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 의무를 지게 됩니다.

5.3. 개발 행위 제한 리스크

본 물건은 '농림지역', '농업진흥구역'으로 지정되어 있어 사실상 농업 외 목적으로의 단기적인 개발이나 용도 변경이 매우 어렵습니다.

장기적인 관점에서 토지이용계획의 변경(예: 농업진흥구역 해제)을 기대해야 하는 규제 리스크를 안고 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 면적이 크고(약 609.95평), 고양시 일산서구라는 입지적 장점을 가지나, '지분 매각'과 '농업진흥구역'이라는 두 가지 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다.

순수한 농업 경영 목적이나 장기적인 투자를 염두에 두고, 지분권 해결을 위한 법적 절차(공유물 분할 소송 등) 비용과 시간을 감수할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 수도권 서부, 고양시 일산서구에 위치하여 장기적인 도시계획 변경에 대한 잠재적 기대감을 가질 수 있습니다.

저가 매수 기회: 지분 매각의 특성상 유찰이 거듭되어 최저가가 낮아질 경우, 면적 대비 매우 저렴한 가격으로 수도권 농지를 취득할 기회가 될 수 있습니다.

농지 활용: 농지법상 자격을 갖춘 농업인이 실수요 목적으로 저가에 농지를 확보할 수 있는 기회입니다.

법원 정보

고양지원 경매4계