나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [35] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 9층905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 부산지방법원에서 진행하는 2024타경56667 부동산 임의경매 사건입니다.

1.2. 물건 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21, 부전수목하우스 9층 905호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용으로 추정)

건물명: 부전수목하우스

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.32㎡ (약 1.91평)

토지 지분: 6.321846944910949㎡ (약 1.91평)

건물면적: 23.32㎡ (약 7.05평)

건물 지분: 23.32㎡ (약 7.05평)

건물 총 층수: 10층 중 9층

건물 총 세대수: 42세대

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 101,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하며, "부산진경찰서" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 여건

제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

주변에는 롯데백화점, NC백화점, 삼정타워, 쥬디스태화 등 대형 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑 및 문화생활이 편리합니다. 또한, 서면역을 중심으로 다양한 맛집, 카페, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 부산진구는 과거 형제복지원과 같은 인권 유린 사건이 있었던 지역으로, 이러한 역사적 배경을 인지할 필요는 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

채권자는 남OOOO입니다.

3.2. 임차인 현황

조사된 임차내역이 없습니다. 보증금 0원, 차임 0원이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 없으므로, 별도의 인수 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본건이 위치한 부산진구 부전동은 서면역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 풍부한 유동인구와 다양한 상권이 형성되어 있어 경제 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 상권 활성화 정도

서면역은 부산 1호선과 2호선이 교차하는 더블 역세권으로, 부산의 핵심 상권 중 하나입니다. 주변에 백화점, 쇼핑몰, 금융기관, 업무시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화 정도가 높습니다.

4.3. 유사 물건 시세

부전동 지역의 오피스텔은 대체로 2010년대 이후 준공된 건물들이 많으며, 면적별로 차이가 있으나, 2026년 9월 기준으로 전용면적 약 20~30㎡ 내외의 오피스텔 매매 시세는 6천만 원대에서 3억 원대까지 다양하게 형성되어 있습니다.

예시로, 부전동 '더테라'의 5평형 매매가는 6,700만 원, '탑패밀리'의 15평형은 6,500만 원으로 나타났습니다. 또한, '더샵센트럴스타' 오피스텔의 경우, 34평형 매매 시세가 약 2억 8천만 원대부터 시작하는 것으로 조사되었습니다.

본건과 유사한 소형 면적 오피스텔의 경우, 6천만 원대 후반 ~ 7천만 원대 초반의 시세 범위를 예상해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 롯데백화점, NC백화점, 부산진시장 등 대형 쇼핑 시설과 각종 은행, 병원, 관공서(부산진경찰서) 등이 위치하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

5.2. 기타 생활 기반 시설

서면역을 중심으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 다양한 문화 및 여가 시설 접근성이 뛰어납니다. 시민공원도 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

공부상 '업무시설(오피스텔)'이나 현황은 '주거용(오피스텔)'으로 이용되고 있어, 향후 건축물 용도 관련 제약이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

건축물 연식은 2017년 준공으로 비교적 최신에 속하나, 공동주택(오피스텔) 특성상 층간 소음, 주차 공간 부족 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 시장 리스크

부동산 시장 변동성에 따라 매매가 및 임대 수익률이 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 소형 오피스텔로, 우수한 교통 여건과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 공부상 용도와 현황의 차이가 있으나, 주거용으로 활용 시 1~2인 가구에게 매력적인 입지입니다. 소형 면적임에도 불구하고 감정가 1억 1백만 원은 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 중심 상권인 서면역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 건축물 연식이 비교적 최근(2017년 준공)으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적으로 1~2인 가구의 주거 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

* 임차인 현황상 인수할 보증금이 없어 권리 분석이 깔끔합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 101,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔 시세를 고려할 때, 부전동 지역에서 전용면적 23.32㎡ (약 7.05평) 오피스텔의 매매가는 대략 6천만 원 후반에서 7천만 원 초반으로 형성되어 있습니다.

본 건은 감정가가 1억 1백만 원으로, 현재 시장 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 주변 시세 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 7,000만 원 ~ 8,000만 원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

정확한 입찰가 산정은 최근 실거래가, 주변 유사 매물의 경쟁 현황, 해당 물건의 구체적인 내부 상태 등을 추가로 조사한 후 결정하시는 것이 좋습니다.

(참고: 현재 인수할 보증금이 없어 별도의 고려 사항은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.