나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [42] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 10층1006호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2024타경56667 (42)

1.2. 소재지

부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 10층1006호

1.3. 물건종별 및 현황

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용으로 추정)

건축물 현황: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 10층 1006호.

총 42개 호수로 구성되어 있음.

1.4. 면적

토지면적: 5.09㎡ (약 1.54평)

토지 지분: 5.088381953515374㎡ (약 1.54평)

건물면적: 18.77㎡ (약 5.68평)

건물 지분: 18.77㎡ (약 5.68평)

1.5. 감정가

81,000,000원

1.6. 매각물건

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

남OOOO (등기부상 남부산농업협동조합)

1.9. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에는 도시철도 1호선 서면역이 위치하여 교통 여건이 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 남부산농업협동조합의 근저당(2018.08.20 접수, 을1)보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 구체적으로는 주택임차권(을2), 가압류(갑3), 임의경매(갑4) 등이 이에 해당합니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 인수해야 하는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김혜리

* 보증금: 68,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-30

* 확정일자: 2021-08-19

* 배당신고일자: 2024-08-02

* 대항력: 없음

- 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 부산의 핵심 상권 중 하나인 서면역 인근에 위치하고 있습니다. 따라서 오피스텔의 주거 수요 및 소규모 업무 시설에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 주변에는 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 건물 내 용도

건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용(오피스텔)'으로 사용되고 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 행정적 문제로 이어질 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변에 주거용 오피스텔, 다세대주택, 공동주택 등이 혼재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

5.2. 편의시설

인근에 시내버스 정류장이 있고, 도시철도 1호선 서면역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

건축물대장에는 '업무시설(오피스텔)'로 등록되어 있으나, 실제 이용은 '주거용'으로 이루어지고 있어, 향후 건축물 관련 행정처분(이행강제금 부과 등)의 대상이 될 수 있다는 점은 주의가 필요합니다.

6.2. 공동담보 물건

공동담보 물건으로 채권 총액이 상당하므로, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 특히 소형 오피스텔로서 1-2인 가구의 주거 수요나 소규모 업무 공간으로 활용 가치가 있습니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도 불일치 문제에 대한 면밀한 확인 및 대책 마련이 필수적입니다. 이러한 부분을 고려한다면 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치를 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서면역 초역세권의 우수한 입지: 부산의 중심 상업지구로 높은 유동인구와 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적의 실용성: 18.77㎡(약 5.68평)의 전용면적은 1인 가구 주거 수요에 적합하며, 1-2인 사업체의 사무실로도 활용 가능합니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회입니다.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적의 부산진구 부전동 인근 오피스텔들의 최근 매매 시세는 약 75,000,000원에서 90,000,000원 사이로 파악됩니다. 감정가는 81,000,000원으로 책정되어 있습니다.

제시된 정보 중 공부상 용도와 현황 용도의 불일치(업무시설 vs 주거용)는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으며, 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 또한, 인수되는 임차 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

현 시세 및 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준인 81,000,000원에서 보수적으로 접근하여 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 이는 시장 상황, 본인의 투자 성향, 그리고 해당 물건의 리스크 해소 가능성을 충분히 검토한 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.