나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [16] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (16)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 5층504호

용도: 오피스텔

감정가: 117,000,000원

토지면적: 7.30㎡ (약 2.21평)

토지 지분: 7.300486201820406㎡ (약 2.21평)

건물면적: 26.93㎡ (약 8.15평)

건물 지분: 26.93㎡ (약 8.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOO

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. [cite: 감정평가서요약 요향표]

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 근거리에는 도시철도 1호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역임. [cite: 감정평가서요약 요향표]

해당 지역은 서면 상업지구와 인접하여 다양한 상업 및 편의시설 접근성이 우수하며, 부산 시민공원과도 비교적 가까운 거리에 위치함.

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없었으나, 도심 지역 특성상 유동인구가 많고 번화한 상권이 형성되어 있음.

3. 권리분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건에는 다수의 권리가 설정되었으나 대부분 말소되었거나 본 경매로 인해 소멸될 예정임.

말소기준권리는 2018년 8월 20일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권(을1)임. [cite: 집합건물 등기부요약]

본 경매(부산지방법원 2024타경56667)로 인해 아래 권리들을 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨. [cite: 집합건물 등기부요약]

- 소유권보존 (갑1)

- 소유권이전 (갑2)

- 근저당권 (을1, 말소 기준 권리)

- 소유권이전 (갑2)

- 주택임차권 (을2, 민병수) : 전입일자 2022-12-02, 확정일자 2022-11-17. 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 90,000,000원은 인수되지 않음. [cite: 집합건물 등기부요약, 임차인현황]

- 가압류 (갑3, 임영준) : 말소 대상.

- 임의경매 (갑4, 남부산농업협동조합) : 본 경매 사건의 개시 결정 등기.

* 임차인 현황

* 임차인: 민병수

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-02

* 확정일자: 2022-11-17

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 참고사항: 임대차 관계는 미상이나, 파악된 임차인 민병수는 대항력이 없어 보증금 90,000,000원은 인수되지 않습니다. 임대차관계 미상인 경우라도 소유자 또는 점유자와의 관계 및 실제 거주 여부 등을 면밀히 확인하여 인수되는 보증금이 있는지 재확인할 필요가 있습니다.

등기부채권 총액은 3,095,000,000원으로, 감정가 117,000,000원 대비 매우 높음.

4. 상권분석

본건이 소재한 부산진구 부전동 일대는 부산의 대표적인 중심 상업지구인 서면역과 인접하여 유동인구가 매우 많고 상업 활동이 활발한 지역임.

주변에 백화점(롯데백화점, 롯데 애비뉴엘), 대형 쇼핑몰, 금융기관, 병원, 영화관 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 동시에 발달한 지역임.

오피스텔 및 소규모 상가들이 밀집한 지역으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 교통: 부산 1호선 서면역이 근거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함. [cite: 감정평가서요약 요향표, 3, 4, 6, 8]

* 편의시설: 롯데백화점, 롯데 애비뉴엘, 삼정타워, 쥬디스태화 등 대규모 쇼핑몰 및 백화점이 도보 거리에 위치하여 쇼핑 및 문화생활이 편리함. 또한, 다양한 병원, 은행, 식당 등이 밀집해 있음.

* 주거환경: 오피스텔, 다세대주택, 공동주택 등이 혼재된 지역으로 주거환경은 보통 수준임. [cite: 감정평가서요약 요향표]

* 건물 내/부대시설: 철근콘크리트구조 10층 건물로, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비, 개별난방 시설이 갖추어져 있음. [cite: 감정평가서요약 요향표, 건축물표제부 요약]

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용(오피스텔)'으로 사용되고 있어 추후 법규 위반 또는 행정 조치의 가능성이 있을 수 있음. [cite: 감정평가서요약 요향표]

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 30억 9천 5백만원으로, 감정가 1억 1천 7백만원 대비 매우 높아 경매 과정에서 유찰 가능성을 시사할 수 있으나, 낙찰 후 인수되는 채무는 없음. [cite: 집합건물 등기부요약]

* 임대차 관계 미확인: 보고서상 임대차관계가 미상이라고 명시되어 있어, 민병수 외 다른 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없음. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력 없음) [cite: 감정평가서요약 요향표]

7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산 1호선 서면역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리함. [cite: 감정평가서요약 요향표, 3, 4, 6, 8]

* 서면 중심 상권: 부산 최대 상권 중 하나인 서면 중심에 위치하여 풍부한 배후수요와 다양한 생활 편의시설을 누릴 수 있음.

* 소형 면적: 26.93㎡(약 8.15평)의 소형 면적으로 1인 가구나 신혼부부 등 실수요자에게 적합하며, 임대 투자가 용이함.

* 합리적인 감정가: 주변 시세를 고려했을 때, 감정가가 합리적인 수준으로 평가되어 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

8. 종합 의견

본건은 부산 서면의 핵심 상업지구에 위치하여 교통, 생활 편의시설 접근성이 매우 우수하며, 1인 가구에 적합한 소형 오피스텔임. 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 높은 채무 총액 등 일부 리스크 요인이 존재하나, 대항력 없는 임차인의 보증금은 인수되지 않으므로 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 보임. 서면 지역의 지속적인 수요와 입지적 장점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 고려했을 때, 본건의 적정 가치는 약 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위로 예상됨.

제공된 정보에 따르면, 건물의 면적, 위치, 유사 오피스텔의 시세 등을 종합적으로 고려하였음.

본건의 감정가는 117,000,000원으로, 이는 현 시세 범위를 고려한 합리적인 수준으로 판단됨.

단, 경매는 경쟁을 통해 낙찰가가 결정되므로, 참여자들의 관심도 및 당시 시세 상황에 따라 달라질 수 있음.

예상 입찰가는 인수 보증금 0원을 제외하고 산정되었음.

따라서, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준인 117,000,000원 전후 또는 약간 상회하는 금액으로 고려해볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.