나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [40] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (40)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 10층1004호

건물명: 부전수목하우스

용도: 오피스텔 (공부상: 업무시설, 현황: 주거용)

감정가: 87,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOO

1.2. 건축물 및 토지 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 10층 1004호

총 층수: 10층

해당 층: 10층

호수: 1004호

건물 면적: 20.12㎡ (약 6.08평)

토지 면적: 5.45㎡ (약 1.65평)

건물 총 면적 (전체 건물): 1498.33㎡

토지 총 면적 (전체 건물): 261.5㎡

사용승인일: 2018-07-30

주차 시설: 타워주차 설비

1.3. 면적 표기

본 보고서에서는 면적을 제곱미터(㎡)와 평(py)으로 병기하며, 아파트의 경우 전용면적과 공급면적을 구분하여 표기합니다. 본건은 오피스텔로, 제공된 건물 면적 20.12㎡는 전용면적으로 간주합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, '부산진경찰서' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 업무 환경이 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

단지 앞으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접하고 있으며, 차량의 접근이 용이합니다. 인근에 시내버스 정류장이 있고, 도보 거리에 도시철도 1호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로 10층 건물 내 10층에 위치합니다. 외벽은 화강석 붙임 및 스톤코트 등으로 마감되었으며, 내벽은 미장타일 붙임 및 벽지 마감 등입니다. 내부 설비로는 위생, 급배수, 소화전, 화재 경보, 승강기, 타워주차 시스템 및 도시가스 개별난방 시설이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건은 일반 부동산 임의경매로, 매각으로 인해 소멸되는 권리들이 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 480,000원

* 전입일자: 2023-01-30

* 배당신고일자: 2024-07-02

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부전동 일대는 부산의 핵심 상업 및 교통 요충지인 서면과 인접하여 유동 인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 다양한 오피스텔, 상업 시설, 주거용 건물이 밀집해 있어 상권이 발달해 있습니다.

4.2. 주변 시설

본건 인근에는 부산진경찰서가 위치하고 있으며, 쇼핑몰, 금융기관, 병원, 식당가 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 입지 조건이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

서면역(1호선)을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 인근에 있어 교통이 매우 편리합니다. 주변에는 대형 쇼핑몰, 백화점, 병원, 마트 등 다양한 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 환경

주변이 업무시설, 주거시설, 근린생활시설 등으로 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경이 비교적 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 현황과 공부상 용도 불일치

본건은 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용(오피스텔)'으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 향후 건축물 관련 규제나 세금 문제 등에서 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 관련

주변 지역에 대한 조사 결과, 부산진경찰서가 인근에 위치하고 있으나, 이는 혐오시설로 분류되지 않으며 오히려 치안 유지에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 그 외 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 중심 상업 지구인 서면과 인접한 부전동에 위치한 오피스텔입니다. 편리한 교통 여건과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있으며, 건물 연식 또한 비교적 신축에 속합니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 있지만, 대항력 있는 임차인이 없어 명도상의 큰 어려움은 예상되지 않습니다. 감정가 대비 시세 비교를 통해 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 핵심 상권인 서면과 가까워 유동인구가 풍부하며, 높은 임대 수요가 예상됩니다.

* 교통 편리성: 도시철도 1호선 서면역 및 다수의 버스 노선 이용이 용이하여 직장인 및 학생 수요 확보에 유리합니다.

* 안정적인 임대 수익: 주변 상권 활성화로 인한 꾸준한 임대 수요가 뒷받침됩니다.

* 신축급 건물: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세를 고려할 때, 감정가 87,000,000원 대비 유사 면적 및 조건의 오피스텔 매매가는 약 85,000,000원에서 95,000,000원 범위로 형성되어 있습니다.

본건은 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 감정가의 80~90% 수준인 약 69,600,000원에서 78,300,000원 사이에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 물건의 상세 상태, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.