나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [37] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원 2024타경56667호로 진행 중인 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 부산광역시 부산진구 부전동 408-21번지, 부전수목하우스 10층 1001호에 위치합니다.

건물 용도는 오피스텔이며, 감정평가액은 9200만원입니다.

토지 면적은 5.73㎡ (약 1.73평)이며, 토지 지분 또한 5.7281572017996725㎡ (약 1.73평)입니다.

건물 면적은 21.13㎡ (약 6.39평)이며, 건물 지분도 21.13㎡ (약 6.39평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

채권자는 남부산농업협동조합이며, 특이사항으로 공동담보 물건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하며, "부산진경찰서" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 업무 환경은 보통 수준입니다.

교통은 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 도시철도 1호선 서면역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

건물은 남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 지장이 없습니다.

제공된 정보 상 별도의 토지이용계획 및 제한 상태는 명시되어 있지 않습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2018년 8월 20일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권(채권최고액 30억원)입니다.

매각으로 인하여 근저당권, 주택임차권(김유리), 가압류, 임의경매개시결정 등기 등이 모두 소멸될 예정입니다.

따라서, 낙찰자는 별도로 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

임차인으로는 김유리 씨(1001호)가 있으며, 보증금 6825만원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2021년 9월 2일, 확정일자는 2021년 7월 23일입니다.

주목할 점은 해당 임차인의 대항력이 없다는 것이며, 배당신고일자는 2023년 8월 18일입니다.

본 임차인의 권리는 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본 건이 위치한 부산진구 부전동은 부산의 대표적인 도심 상업 및 교통의 중심지인 서면과 인접하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 다양한 오피스텔, 주거 시설, 그리고 소규모 근린생활시설들이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

업무 시설과 주거 시설이 복합적으로 발달한 지역 특성상, 오피스텔에 대한 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 심각한 혐오시설은 발견되지 않아 주거 및 업무 환경 측면에서 양호한 편입니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물이며, 해당 호실은 10층에 위치합니다.

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기, 타워주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

난방은 도시가스를 이용한 개별난방 시스템이 적용되어 있습니다.

인근의 소규모 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 대중교통 접근성이 우수하여 서면 등 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

공부상으로는 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용되고 있는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 공동담보로 진행되는 경매 건입니다. 이는 채무 규모가 해당 물건의 감정가 대비 상당할 수 있음을 시사합니다. 다만, 임의경매이므로 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것입니다.

공부상 용도와 현황 용도(업무시설 vs 주거용)가 일치하지 않는 점은 추후 세금 문제나 용도 변경 시 고려해야 할 사항이 될 수 있습니다.

임차인 김유리 씨는 대항력이 없는 것으로 분석되어 명도 진행에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 일반적인 명도 과정에서 발생할 수 있는 상황에 대한 대비는 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 부산의 중심 상업 및 교통 요지인 부전동에 위치한 소형 오피스텔입니다.

우수한 교통망과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있으며, 건물 자체의 설비 상태도 양호합니다.

권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위의 채권 및 임차권은 모두 소멸될 예정입니다.

특히, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 공부상 용도와 현황 용도의 차이는 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

전반적으로 입지, 교통, 권리관계, 명도 용이성 등을 고려했을 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

서면역 역세권에 가까운 핵심 상업 및 교통 중심지에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

전용면적 약 6.39평의 소형 오피스텔로, 1인 가구 또는 소액 투자처로 적합합니다.

대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적습니다.

경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

본 건과 유사한 면적(전용면적 약 6평)의 부산진구 부전동 내 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가를 조사한 결과, 해당 지역의 오피스텔은 면적, 층수, 건물 연식, 조망 등에 따라 상이하나 통상 9000만원에서 11000만원 선에서 거래가 이루어지고 있습니다. 본 건의 감정가 9200만원은 이러한 시세 범주의 하한선에 근접한 수준으로 평가됩니다.

예상 입찰가 산정:

본 건의 경우, 인수되는 임차인의 보증금이 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 인수 보증금은 없습니다.

감정가 9200만원을 기준으로, 주변 시세 범위를 고려할 때 보수적으로 접근한다면 8500만원에서 10500만원 사이에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

본 물건의 실제 적정 입찰가는 현재 시장 상황, 타 경쟁 입찰자들의 예상 입찰가, 본인의 자금 계획, 명도 완료 시점 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.