나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [9] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (9)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 4층 401호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

감정가: 90,000,000원

토지면적: 5.73㎡ (약 1.73평)

토지지분: 5.73㎡ (약 1.73평)

건물면적: 21.13㎡ (약 6.39평)

건물지분: 21.13㎡ (약 6.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOO (남부산농업협동조합)

특이사항: 공동담보

주의사항: 공부상 용도(업무시설)와 현황 용도(주거용)가 상이함. 임대차 관계 미상.

특수물건정보: 공동담보

1.2. 건축물 정보

건물명: 부전수목하우스

사용승인일: 2017년 07월 30일 (JSON 정보 기준)

총층수: 10층

해당층: 4층

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

전용면적: 21.13㎡ (약 6.39평)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다.

또한, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리는 2018년 8월 20일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 해당 근저당권 및 그 이하의 모든 권리(소유권이전, 주택임차권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 3,075,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 안창항

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 6월 22일

* 확정일자: 2020년 6월 22일

* 배당신고일자: 2023년 12월 21일

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수 보증금

상기 임차인 안창항은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 부산진구 부전동은 서면이라는 부산의 중심 상업 지구와 인접하여 유동인구가 많고 상권이 발달한 지역입니다.

오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 건물 용도

건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용되고 있습니다. 이러한 용도상의 차이는 임대차 계약이나 향후 건물 이용 시 고려될 수 있는 부분입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

본 건은 부산진경찰서 인근에 위치하며, 상업 중심지인 서면과 가까워 백화점, 쇼핑몰, 병원, 음식점 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

또한, 대중교통 이용이 용이하여 부산 시내 어디로든 이동이 수월합니다.

5.2. 주변 기반시설

* 교통: 시내버스 정류장 및 지하철 1호선 서면역 인접

* 공공시설: 부산진경찰서 인접

* 상업시설: 서면 일대 백화점, 마트, 병원, 금융기관 등 다수

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 현황과 실제 이용 현황의 차이

본 건은 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 되어 있으나, 실제로는 '주거용 오피스텔'로 이용되고 있습니다. 이로 인해 건축법 등 관련 규제 적용 시 상이한 부분이 발생할 수 있으므로, 실제 이용 현황에 따른 법규 검토가 필요합니다.

6.2. 임대차 관계

본 건의 임대차 관계는 미상으로 파악됩니다. 비록 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으나, 조사 과정에서 추가적인 임차인이 나타나거나 권리관계에 변동이 있을 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 정확한 현황 파악 및 권리 분석이 요구됩니다.

6.3. 인근 시설

현재 확인된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있다고 판단할 만한 근거는 없습니다. 그러나 부동산 투자 시에는 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산의 중심 상업 지구인 서면 인근에 위치하여 입지 조건 및 교통이 우수한 오피스텔입니다. 2018년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하며, 주거용으로 이용 시 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

다만, 공부상 용도와 실제 이용 용도의 차이가 존재하며, 임대차 관계가 미상으로 파악되는 점은 권리분석 및 명도 과정에서 유의해야 할 부분입니다. 현재 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득하게 됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 핵심 상권인 서면 인근에 위치하여 유동인구 및 교통이 편리합니다.

* 비교적 신축: 2018년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 주거 및 임대 용이성이 높습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 주변에 업무 및 주거 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 소형 면적: 21.13㎡의 소형 면적으로 1인 가구 또는 투자용으로 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 90,000,000원으로 책정되어 있습니다. 본 건과 유사한 면적 및 연식의 오피스텔에 대한 정확한 최근 실거래가 정보가 부족하여 시세 분석에 한계가 있습니다.

하지만, 부전동 지역의 소형 오피스텔임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 낙찰 후 명도 비용, 수리 비용, 취득세 등을 포함한 총 투자 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 90,000,000원을 기준으로 하되, 현장 답사를 통해 파악한 실제 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 신중하게 고려하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.