나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [31] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (31)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 9층901호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용으로 추정)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 9층 901호

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.73㎡ (약 1.73평)

토지지분: 5.7281572017996725㎡ (약 1.73평)

건물면적(전용): 21.13㎡ (약 6.39평)

건물지분(전용): 21.13㎡ (약 6.39평)

1.4. 매각 정보

감정가: 92,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, "부산진경찰서" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 또한, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 정보

건축물대장상 본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 9층 901호입니다.

외벽은 화강석붙임 및 스톤코트 등으로 마감되었으며, 내벽은 미장타일 및 벽지로 마감되었습니다. 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

건물은 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 시스템을 갖추고 있습니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중이며, 남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건의 말소기준권리는 남부산농업협동조합의 근저당권(을1, 3,000,000,000원)입니다.

소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2), 근저당권(을1) 외 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 3,075,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 송성찬

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-31

* 확정일자: 2021-08-18

* 배당신고일자: 2023-09-11

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권(을2) 또한 말소 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

본건 경매 진행 시 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 목록에 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산광역시 부산진구 부전동은 서면역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 다양한 업무시설, 주거시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 많으며, 지역 경제 활동이 활발한 곳입니다.

4.2. 주변 시설

주변에 부산진경찰서가 위치하여 치안 환경이 양호하며, 다양한 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 제공된 정보 상으로는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

본건은 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 이용 가능한 오피스텔입니다. 소형 평형으로 1인 가구나 소규모 사업체 운영에 적합할 수 있습니다.

5.2. 교통 접근성

지하철 1호선 서면역이 도보 거리에 있고 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 접근성이 우수합니다. 차량 이용 시에도 주요 도로망과의 연결성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 용도 차이

공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용(오피스텔)'으로 이용 중인 것으로 판단됩니다. 향후 용도 변경이나 관련 규제에 대한 확인이 필요할 수 있으나, 일반적인 오피스텔의 경우 큰 문제는 없는 편입니다.

6.2. 기타

임대차 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 인수되는 권리가 없으므로 잔금 납부 후 명도 절차를 진행할 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

부산지방법원 2024타경56667 물건은 부산진구 부전동의 역세권에 위치한 소형 오피스텔입니다. 감정가 9,200만 원으로, 총 42개 호실 중 901호에 해당합니다.

매각으로 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 상태이며, 인수해야 할 임차인 보증금도 없습니다.

도보로 이용 가능한 지하철역과 다수의 버스 노선이 있어 교통이 매우 편리하며, 주변에 다양한 편의시설과 업무시설이 밀집해 있어 입지 조건이 우수합니다.

공부상 용도와 현황 용도 간 차이가 있으나, 이는 오피스텔에서 흔히 나타나는 부분으로 큰 문제 없이 인수 가능할 것으로 보입니다.

전반적으로 소형 투자용 또는 실거주용으로 고려해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 핵심 상권인 서면역 인근 역세권 오피스텔

* 소형 평형으로 높은 임대 수익률 기대 가능

* 매각 후 권리 소멸로 인한 깨끗한 등기부 취득 가능

* 인수 부담 있는 임차인 없음

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건은 연면적 약 1498㎡, 대지권 약 261㎡의 10층 건물 중 9층 전용면적 21.13㎡ (약 6.39평) 오피스텔입니다. 2018년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당합니다.

감정평가액은 9,200만 원으로, 평당 약 1,437만 원 수준입니다. 이는 해당 지역의 오피스텔 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

서면역 인근은 오피스텔의 수요가 꾸준하며, 소형 평형의 경우 임대 회전율이 높은 편입니다.

매각 대상 물건은 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 투자 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

제시된 감정가 9,200만 원을 기준으로, 본건의 예상 입찰가는 8,000만 원에서 1억 200만 원 사이에서 형성될 것으로 보입니다.

보수적인 관점에서는 감정가의 80~90% 수준인 7,360만 원 ~ 8,280만 원 선에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 경쟁이 치열할 경우 감정가의 100% ~ 110% 수준인 9,200만 원 ~ 1억 200만 원 이상으로 상승할 가능성도 있습니다.

실제 입찰 참여 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 반드시 확인하시어 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.