나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [4] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (4)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 2층 204호

용도: 오피스텔

감정가: 115,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 및 토지 정보

토지면적: 7.30㎡ (약 2.21평)

토지지분: 7.300486201820406㎡ (약 2.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 건물 정보

건물면적: 26.93㎡ (약 8.15평) (전용면적)

건물지분: 26.93㎡ (약 8.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 204호입니다. 본 건이 속한 지역은 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 위치하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 요약에 따르면, 소유권보존, 근저당, 소유권이전, 주택임차권, 가압류, 임의경매 등의 권리 내역이 확인됩니다. 말소기준권리는 2018년 8월 20일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당(을1)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박재완

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 9월 4일

확정일자: 2023년 9월 15일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 말소기준권리보다 늦은 확정일자를 받았으므로 대항력이 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 다수 존재하며, 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 부산의 핵심 상권이자 교통의 요지인 서면역 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 주택, 근린생활시설이 복합적으로 발달하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

4.2. 주변 상업시설

서면역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 금융기관, 다양한 외식 및 쇼핑 시설이 밀집해 있어 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대형 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설을 도보 또는 대중교통으로 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 주거환경

업무시설과 주거시설이 혼재하는 지역으로, 주거환경은 대체로 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나 현황은 '주거용(오피스텔)'으로 이용 중인 것으로 판단됩니다. 이러한 공부상과 현황상의 용도 불일치는 추후 관리상 또는 행정적으로 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장의 변동성에 따라 향후 자산 가치에 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

주변 지역에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으며, 입지 조건 및 편의시설 접근성은 우수합니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산의 중심지인 서면역 역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 등기부상 인수할 권리 및 임차인의 대항력은 없으므로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도 불일치에 대한 부분은 사전에 인지하고 접근해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 최대 번화가인 서면역 인근의 뛰어난 입지 조건을 자랑합니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용이 편리하며, 주변 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

* 소형 면적: 26.93㎡ (약 8.15평)의 전용면적으로 투자 부담이 적고 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리 관계: 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 115,000,000원입니다. 주변 시세 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매가가 110,000,000원에서 130,000,000원 사이로 형성되어 있음을 확인했습니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 감정가를 반영하여 118,000,000원에서 125,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획과 시장 상황에 대한 면밀한 분석을 통해 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.