나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [36] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 9층906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (36)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOO (남부산농업협동조합)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 9층 906호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용으로 추정)

감정가: 81,000,000원 (8천 1백만원)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 5.09㎡ (약 1.54평)

토지 지분: 5.088381953515374㎡ (약 1.54평)

건물 면적 (전용면적): 18.77㎡ (약 5.68평)

1.4. 건물 상세 정보 (건축물대장 기반)

건축 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 10층

해당 층: 9층

전체 호수: 42호

사용승인일: 2018년 7월 30일

건물 총 연면적: 1,498.33㎡

건물 전체 대지 면적: 261.5㎡

1.5. 특이사항

공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 담보물도 경매에 포함될 수 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, "부산진경찰서" 북측 인근 지역입니다. 주변은 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에는 도시철도 1호선 서면역이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 이는 부산의 핵심 상업지구인 서면 중심부에 위치하여 교통 여건이 매우 우수함을 의미합니다.

2.3. 도로 상태

남동측으로 약 3~4미터 폭의 도로와 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당: 남부산농업협동조합 (접수일자 2018-08-20, 채권액 3,000,000,000원)이 말소기준권리입니다. 경매 절차가 완료되면 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이유림

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-27

* 확정일자: 2019-09-09

* 배당신고일자: 2024-03-22

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

본건의 임차인은 대항력이 없어 경매 낙찰자가 임대차 관계를 승계할 의무는 없습니다. 따라서, 인수 보증금은 0원입니다.

등기부상 현재 잔존하는 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 총 채권액

등기부상 확인된 총 채권액은 3,070,000,000원 (30억 7천만원)으로, 이는 담보물의 가치 대비 상당한 규모입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 부전동은 부산의 핵심 상권인 서면 인근으로, 다수의 오피스텔, 주거 시설, 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 서면역을 중심으로 풍부한 유동인구와 다양한 상업시설이 발달해 있어 오피스텔로서의 임대 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

4.2. 임대 시장 전망

부전동 지역의 소형 오피스텔은 1인 가구 및 직장인 수요가 높아 공실률이 낮은 편입니다. 본건과 유사한 전용 면적의 오피스텔 월세는 50만원~70만원 수준으로 형성되어 있으며, 연 임대 수익률은 4~6% 수준으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 부산진경찰서, 부산진구청, 각종 은행, 병원, 다양한 상업 및 금융 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 서면역은 부산의 주요 교통 허브로서 쇼핑, 문화, 외식 등 모든 편의시설에 대한 접근성이 뛰어납니다.

5.2. 주거 쾌적성

업무시설과 주거시설이 복합된 지역 특성상, 대규모 주거 단지나 공원 인근에 비해 주거 쾌적성은 다소 떨어질 수 있습니다. 그러나 도심권의 편리함을 최우선으로 고려한다면 충분히 만족스러운 환경입니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 또는 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황의 차이

공부상에는 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용(오피스텔)'으로 사용되고 있는 것으로 보입니다. 이는 추후 재산권 행사나 대출 이용 시 일부 제약이 따를 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부상 총 채권액이 30억 7천만원으로 매우 높아, 이는 채무자가 상당한 재정적 어려움을 겪고 있음을 시사합니다. 이러한 상황은 경매 절차의 진행이나 낙찰 후의 법적 문제 발생 가능성을 시사할 수 있습니다.

6.3. 임차인 보증금 회수 문제

임차인 이유림 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 그러나 배당 신고가 이루어졌고, 만약 낙찰가의 배당금이 임차인의 보증금 전액을 충당하지 못할 경우, 임차인은 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있습니다. 이는 임차인과의 분쟁 소지가 될 수 있으나, 대항력이 없으므로 낙찰자에게 직접적인 부담은 아닙니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 우수한 오피스텔입니다. 소형 평형으로 1인 가구 또는 소액 투자 목적에 적합하며, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다. 공부상 용도와 현황이 다른 점, 높은 채무 총액 등은 잠재적 리스크로 고려할 수 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되는 점과 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 감정가는 현재 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산 최대 상권인 서면역 역세권 입지

* 1인 가구 및 투자자에게 선호도 높은 소형 오피스텔

* 풍부한 임대 수요와 안정적인 임대 수익 기대

* 신축 건물로 비교적 양호한 관리 상태 예상

* 매각으로 인한 권리 소멸로 명도 후 즉시 활용 가능 (인수 부담 없음)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 81,000,000원입니다. 유사 물건의 최근 실거래 사례들을 분석한 결과, 전용 18~20㎡ 오피스텔의 거래 가격은 7천만원 후반대에서 9천만원 초반대 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 현재 시세와 유사한 수준으로 평가됩니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 본건의 예상 입찰가는 감정가 81,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 80,000,000원 ~ 88,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 입찰 전 현장 방문 및 최근 시장 동향을 재확인하여 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.