나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [10] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (10)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 4층402호

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

* 감정가: 90,000,000원

* 토지 면적: 5.73㎡ (약 1.73평)

* 건물 면적: 21.13㎡ (약 6.39평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOO

* 건축물 정보:

* 건물명: 부전수목하우스

* 총 층수: 10층

* 사용승인일: 2018년 7월 30일

* 건물 총 면적: 1498.33㎡

* 대지 면적: 261.5㎡

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건은 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 근거리에 지하철 1호선 서면역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 하

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 263,000원

* 전입/사업자 등록일: 2023년 11월 6일

* 확정일자: 2023년 11월 6일

* 배당 신고일자: 2024년 6월 5일

* 대항력: 없음 (본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.)

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 남부산농업협동조합 근저당 (2018년 8월 20일, 3,000,000,000원)

* 기타 권리: 소유권보존, 소유권이전, 가압류, 임의경매 개시결정 등이 등기되었으나, 현재 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 3,005,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 부산진구 부전동 일대는 서면을 중심으로 한 부산의 주요 상업 및 업무 중심지 중 하나입니다.

* 상권 규모: 오피스텔, 주택, 근린생활시설이 복합적으로 발달하여 유동인구가 많고, 다양한 상업 시설 이용이 편리한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 4층에 위치합니다.

* 마감재: 외벽은 화강석 붙임 및 스톤코트, 내벽은 미장타일 붙임 및 벽지, 창호는 샷시창으로 마감되어 있습니다.

* 설비 내역: 위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 화재 경보 설비, 승강기 설비, 타워 주차 설비 및 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황 '주거용(오피스텔)'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건물 이용 및 세금 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 다만, 경매 절차상 말소 기준 권리 이하의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임대차 관계 미상: 현재 등기부상 또는 권리분석 상 확인된 임차인 외에 별도의 임대차 관계가 존재할 경우, 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다. (현재 확인된 임차인은 대항력이 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면 인근에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 편의시설 접근성이 우수한 입지를 자랑합니다. 비록 공부상 용도와 현황 용도가 일치하지 않는 점, 공동담보 물건이라는 점 등은 고려해야 할 사항입니다. 그러나 말소기준 권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이고, 현재 확인된 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 보입니다. 소형 평수임에도 불구하고 부산의 주요 거점 지역이라는 점에서 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 부산의 대표적인 도심 지역인 서면 인근에 위치하여 출퇴근 및 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 소형 오피스텔의 안정적인 임대 수익: 소형 면적은 1인 가구나 젊은 직장인 등 잠재적 임차인 풀이 넓어 공실률이 낮을 가능성이 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 지속적인 도시 개발 및 지역 상권 활성화로 인해 향후 부동산 가치 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 90,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적 및 위치의 오피스텔은 현재 약 100,000,000원 ~ 120,000,000원 수준에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 감정가가 현재 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 보이며, 경쟁이 치열할 경우 시세 수준까지 입찰가가 상승할 가능성도 있습니다. 현 시세 및 물건의 잠재적 가치를 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 100,000,000원 수준으로 판단됩니다. 경쟁 상황 및 본인의 자금 계획에 따라 95,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

1.9. 주변 환경 정보

* 혐오시설: 본 건 소재지 주변을 조사한 결과, 현재 특별한 혐오시설이나 기피시설은 발견되지 않았습니다.

* 편의시설: 부산진경찰서, 서면역(도시철도 1호선) 등 공공 및 교통 시설이 인접해 있으며, 주변에 다수의 상업 시설, 금융기관, 병원 등이 소재하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.