나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [39] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (39)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 10층 1003호

용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 추정)

감정가: 114,000,000원

토지면적: 7.11㎡ (약 2.15평)

건물면적: 26.23㎡ (약 7.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부산농업협동조합

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 공부상 용도와 현황 용도 상이

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

인접 도로상태: 남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접해 있습니다.

주변 혐오시설: 자체 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

권리내역:

* 소유권 보존: 이명우 (2018-08-20)

* 근저당: 남부산농업협동조합 (2018-08-20, 3,000,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권 이전: 김본선 외 2명 (2018-10-30)

* 주택임차권: 임 (2024-08-01, 20,000,000원, 전입 2023-08-08) - 말소 예정

* 가압류: 임영준 (2024-04-09, 5,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매개시결정: 남부산농업협동조합 (2024-05-27, 2,500,000,000원) - 본 경매 사건

총 등기부채권액: 3,025,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 337,000원

* 전입/확정일자: 2023-08-08

* 대항력: 없음 (말소기준권리보다 늦은 근저당 설정으로 대항력 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 경매로 임차인의 권리는 소멸될 예정입니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 부전동 일대는 부산의 핵심 상업 및 업무 지구인 서면과 인접하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 배후 수요가 안정적입니다. 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나 현황 '주거용(오피스텔)'으로 이용되는 점은 상권 이용 측면에서 잠재적 이슈가 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 서면역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 서면역 주변의 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병원, 관공서(부산진경찰서 인접) 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 오피스텔과 주택이 혼재된 지역으로, 소음이나 시설 노후도 등에 따라 주거 만족도가 달라질 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와 현황 용도 불일치: 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되었으나, 현황은 '주거용(오피스텔)'으로 사용되고 있는 점은 추후 행정적 문제나 건물 관리 규정 위반 소지를 발생시킬 수 있습니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 30억원을 초과하나, 이는 근저당권자의 신청에 의한 임의경매로, 말소기준권리 이하의 권리들은 경매로 소멸될 예정입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 중심 지역인 서면과 가까운 부전동에 위치한 소형 오피스텔입니다. 교통 접근성이 뛰어나고 주변 상권이 발달하여 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적은 점도 장점입니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도가 다른 점은 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 핵심 상권인 서면과 인접하여 직장인 및 젊은층의 수요가 꾸준합니다.

* 편리한 교통: 서면역(1호선) 이용이 편리하여 부산 시내 어디든 이동이 용이합니다.

* 명도 용이: 임차인의 대항력이 없어 인수 부담 없이 명도가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 소액 투자 가능: 비교적 낮은 감정가와 면적으로 소액 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 114,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 시세 분석 결과, 본건과 같은 면적(26.23㎡)의 오피스텔은 100,000,000원에서 140,000,000원 사이에서 거래되고 있으며, 특히 부전수목하우스의 경우 110,000,000원에서 125,000,000원 수준의 매매 시세를 형성하고 있습니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점과 비교적 양호한 입지 조건, 그리고 소형 평형임을 감안할 때, 현 시세 및 감정가를 고려하여 108,000,000원에서 128,000,000원 사이에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.