나이스옥션 법원경매 부산 2024타경63870 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1503-1 이하빌딩 주상복합 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경63870 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1503-1 이하빌딩 주상복합 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매8계 2024타경63870 | 소재지: 부산광역시 연제구 시청로32번길 30 (연산동,이하빌딩) | 감정가: 7,320,714,000원 | 최저가: 5,124,500,000원 | 용도: 주상복합

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 부산지방법원 2024타경63870 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1503-1 이하빌딩

용도: 주상복합

경매구분: 부동산 임의경매 (중복사건)

감정가: 7,320,714,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

소유자/채무자/채권자: 이OO / 주OOOOOOOOOO / 주OOOOOOOO

1.2. 상세 내역 (면적 및 구조)

토지면적: 538.10㎡ (약 162.80평)

건물면적 (총합): 2,227.18㎡ (약 673.70평)

- 건물 공부상 면적: 2,071.68㎡ (약 626.98평)

- 제시외 건물 면적: 155.50㎡ (약 47.04평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층, 지상 9층 건물 (사용승인일: 2010.07.09.)

이용 상태:

- 1, 2층: 근린생활시설 (상가)

- 3층 - 9층: 고시원 및 주거시설 (현황상 주거용, 일부 3층은 공부상 사무소)

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동, 부산광역시청 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업, 주거 시설이 혼재된 복합지역입니다. 역세권과 주요 관공서가 인접하여 우수한 입지를 갖추고 있습니다.

토지는 가각정리된 가로장방형으로 주상용 건물의 부지로 이용 중이며, 북서측 및 북동측으로 약 6m 내외 폭의 도로와 접하고 있습니다.

용도지역은 준주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업적 이용 가치가 높습니다.

2.2. 상권 분석 및 주변 환경

본건이 위치한 연산동 일대는 부산광역시청을 중심으로 형성된 주요 행정 및 업무 중심지입니다.

주변에는 다양한 근린생활시설, 병원, 카페, 뷰티샵, 시장 등의 인프라가 잘 갖추어져 있어 (Source 1.3) 생활 편의성이 높습니다.

건물의 1, 2층은 상가(CASA, 함양家)로, 상층부(3~9층)는 고시원 및 주거시설로 사용되고 있어, 안정적인 상업 및 임대수익 창출이 가능한 복합 상권을 형성하고 있습니다.

주변에 먹자골목이 위치해 상권 활성화가 잘 되어 있으나, 소음이 크지 않은 편으로 파악됩니다. (Source 1.3)

외부 검색 결과, 주변에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.3. 생활 정보 및 교통

교통 상황: 부산도시철도 1호선 시청역이 인근에 소재하며 (도보 약 5분), 시내버스정류장도 가까워 대중교통 이용 사정이 양호합니다. (Source 1.3) 차량 접근성도 보통입니다.

교육 시설: 부산교육대학교, 부산여자대학교, 동의과학대학교 등 대학이 인근에 위치해 고시원 등 주거시설의 잠재 수요가 높습니다. (Source 1.6)

편의 시설: 건물 바로 옆에 공원이 있어 산책하기 좋은 환경입니다. (Source 1.3)

2.4. 권리 분석

경매구분: 부동산 임의경매로, 채권자의 임의적 신청에 의해 진행되는 경매입니다.

매각 대상: 토지와 건물 일괄매각(제시외 건물 포함) 조건으로, 입찰자는 반드시 건물 및 제시외 건물 전체를 매수해야 합니다.

특이사항: 중복사건으로 진행 중이며, 건물개황도 상 기호 ㄱ - ㄹ의 부합물 및 종물(제시외 건물)이 별도 평가되어 매각대상에 포함됩니다.

임대차: 임대 관계는 미상입니다. 현황 상 3~9층이 주거시설(고시원 및 단기임대 원룸)로 이용 중이므로 임차인 현황 및 대항력 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. (Source 1.2, 1.3)

2.5. 잠재적 리스크

위반건축물 등재: 본건 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으므로, 이와 관련된 모든 법적 책임(이행강제금 부과, 원상복구 명령 등)은 낙찰자에게 승계됩니다. 입찰 전 관련 서류를 확인해야 합니다.

공부상 이용 현황 차이: 3층은 공부상 제2종 근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거시설 등으로 이용 중입니다. 이로 인해 향후 용도 변경 또는 원상복구 문제 발생 가능성이 있습니다.

제시외 건물 포함: 건물 총면적에 제시외 건물 155.50㎡ (약 47.04평)이 포함되어 일괄 매각되므로, 해당 제시외 건물의 철거 또는 양성화 가능성 및 비용을 고려해야 합니다.

3. 투자 제언

3.1. 투자 포인트

핵심 입지: 부산광역시청 역세권에 위치한 준주거지역 내의 대형 주상복합 건물로, 토지의 입지적 가치가 매우 높습니다.

수익 안정성: 저층은 상가, 고층은 고시원 및 주거시설로 이용되어 안정적인 임대수익과 높은 회전율을 동시에 확보할 수 있는 구조입니다. (Source 1.6)

개발 잠재력: 대지면적(162.80평)이 크고 준주거지역에 위치하여, 장기적으로 리모델링 또는 재건축(토지 가치 상승 시)을 통한 부가가치 창출 가능성이 높습니다.

3.2. 종합 의견

본건은 부산시청역 인근의 핵심 입지에 위치하여 상업 및 주거용으로 모두 활용도가 높은 우량 물건입니다. 특히 준주거지역 내 대형 토지 면적을 확보하고 있어, 장기적인 투자가치가 높다고 판단됩니다.

다만, 위반건축물 등재 및 공부상 용도와 현황의 불일치 문제는 단기적인 가장 큰 리스크입니다. 낙찰자는 이에 대한 정확한 현황 파악 및 처리(원상복구 또는 이행강제금 부담) 계획을 수립하여 예상 비용을 보수적으로 산정한 후 입찰에 참여해야 합니다.

권리 분석상 임차인 현황 조사가 필수적이며, 제시외 건물에 대한 법적 리스크도 함께 검토해야 성공적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

부산지방법원 경매8계