나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [19] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경56667

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21, 부전수목하우스 6층 603호

건물명: 부전수목하우스

구분: 오피스텔 (집합건물)

용도: 공부상 '업무시설(오피스텔)'이나 현황 '주거용(오피스텔)'으로 이용 중

1.3. 면적 정보

토지 면적: 7.11㎡ (약 2.15평)

건물 면적: 26.23㎡ (약 7.93평)

1.4. 가격 정보

감정가: 114,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다.

또한, 도시철도 1호선 서면역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

본건은 남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2018년 8월 20일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권 (채권 최고액 3,000,000,000원) 입니다.

본 건은 공동담보로 진행되었으며, 현재 등기부채권 총액은 3,105,000,000원입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김현우

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 29일

확정일자: 2022년 6월 9일

대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 등기부상 대항력이 없는 것으로 확인되며, 보증금 100,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 확인되지 않습니다. (지상권 개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건 주변에는 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

또한, 부산의 주요 상업지구인 서면역 인근에 위치하여 상권 이용이 매우 편리합니다.

인근에 부산진경찰서가 있어 치안이 비교적 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

서면역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 다양한 프랜차이즈 식당 및 카페 등 풍부한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

교육 시설로는 인근에 학교들이 위치하고 있습니다.

5.2. 주변 시설

본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 용도 차이

공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용(오피스텔)'으로 이용되고 있습니다.

이는 향후 지자체로부터 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으므로, 주택으로 사용 시 용도 변경 절차를 확인하거나 업무용으로 전환할 필요가 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황이나 결과가 본 물건의 가치 또는 경매 절차에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도 및 관리 상태

사용승인일(2018년 7월 30일)을 기준으로 비교적 최근에 건축된 건물로, 건물 자체의 노후도에 대한 큰 우려는 없을 것으로 보입니다.

다만, 오피스텔 특성상 건물 관리 상태는 개별 호실 및 공용 부분의 관리 주체에 따라 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서면 중심 상권에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

임차인 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도 차이에 따른 이행강제금 부과 가능성은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크입니다.

전반적으로는 좋은 투자 기회가 될 수 있으나, 리스크 요인을 충분히 검토 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 핵심 상권인 서면 중심부에 위치하여 높은 임대수요와 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 도시철도 1호선 서면역 도보 이용 가능한 역세권 단지입니다.

* 비교적 최근에 건축된 건물로 관리 상태 양호할 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 명확하고 인수 부담이 적습니다.

* 감정가 대비 시세가 높아 투자 매력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 114,000,000원입니다.

주변 오피스텔 시세 분석 결과, 현 시세는 약 125,000,000원에서 135,000,000원 수준으로 파악됩니다.

임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 없어 권리상 부담은 없습니다.

단, 공부상 용도와 현황 용도 불일치로 인한 이행강제금 부과 가능성 등 리스크 요인을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 예상 입찰가는 약 110,000,000원에서 118,000,000원 범위로 예상됩니다.

보수적인 관점에서, 감정가를 약간 상회하는 수준에서 시작하여 경쟁 상황을 보며 입찰하는 전략이 유효할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.