나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [14] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 부산지방법원 2024타경56667 (14) 사건의 경매 물건에 대한 정보와 분석을 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (14)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 (신주소: 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7)

건물명: 부전수목하우스

해당 호실: 5층 502호

용도: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용(오피스텔)으로 이용 중

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물

전용 면적: 21.13㎡ (약 6.39평)

토지 지분: 5.73㎡ (약 1.73평)

감정가: 92,000,000원

총 토지 면적 (대지권): 261.5㎡

연면적: 1,498.33㎡

건폐율: 75.25%

용적률: 553.21%

사용승인일: 2018년 7월 30일 (비교적 신축)

승강기: 1대

주차: 총 21대 (실내 기계식 19대, 실외 자주식 2대)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOO

1.2. 등기부상 권리 현황

말소기준권리: (상세 등기부 열람을 통해 확인 필요)

채권 총액: (상세 등기부 열람을 통해 확인 필요)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음. (일반적인 임의경매의 경우 대부분의 권리는 매각으로 소멸됩니다.)

1.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계: 미상

주의사항: 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 시 예상치 못한 점유자가 있을 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, "부산진경찰서" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 업무 환경이 혼합된 곳입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한, 근거리에는 도시철도 1호선 서면역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

건물은 남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 문제가 없습니다.

2.4. 주변 시설

* 혐오시설: 주변 지역은 상업 및 주거 밀집 지역으로, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 편의시설: 부산의 주요 상권인 서면과 인접하여 롯데백화점, 현대백화점 등 대형 쇼핑몰, 다양한 상점, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 명시되어 있지 않아 낙찰자는 대부분의 권리를 인수하지 않고 깨끗한 등기부 상태를 취득할 수 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 공부상 용도와 현황 용도가 불일치하는 부분이 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 부산진구 부전동은 부산의 핵심 상업 및 교통의 중심지인 서면과 인접하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다. 다양한 업무시설, 상업시설, 주거시설이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 1호선 서면역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 접근이 용이합니다.

* 편의: 서면역 인근의 풍부한 상업시설(백화점, 마트, 영화관, 병원, 은행 등)을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 주거 환경: 업무시설과 주거시설이 혼재되어 있어 소음이나 환경적인 불편함은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황 '주거용(오피스텔)'으로 이용 중입니다. 이로 인해 추후 관할 관청으로부터 이행강제금이 부과되거나 재산세 등 세금에 차이가 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 인수 보증금은 없으나, 명도 시 예상치 못한 점유자를 만나거나 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

* 주차 시설: 총 21대의 주차 공간이 있으나, 총 42세대의 건물 규모에 비해 주차 공간이 부족할 수 있으며, 기계식 주차 설비는 유지보수 비용 및 이용의 불편함이 있을 수 있습니다.

* 작은 토지 지분: 5.73㎡의 토지 지분은 오피스텔 면적 대비 매우 작은 편입니다. 향후 건물 전체의 재건축이나 토지 관련 이슈 발생 시 소유자의 권리 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심 상권인 서면역 역세권에 위치하며, 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)이라는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 임대차 관계 미확인 등의 리스크가 존재합니다. 이러한 리스크 요인을 감안하더라도, 입지적 가치와 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 수 있다면 투자 또는 실거주 목적으로 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산의 최대 상권인 서면역 인근으로 높은 시세 상승 잠재력과 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 사용 및 임대가 가능합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 전용면적(21.13㎡)으로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적입니다.

* 경매 메리트: 감정가 92,000,000원 대비 현 시세 분석을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 92,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적과 층수의 오피스텔은 약 90,000,000원에서 95,000,000원 수준에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 임대차 관계 미확인 등의 리스크를 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

현 시세와 경매 물건의 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 감정가의 88% ~ 95% 수준인 약 81,000,000원 ~ 87,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과와 법원 경매 동향을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.