나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [21] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (21)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21, 부전수목하우스 7층701호 (신주소: 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7)

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용으로 추정)

건물규모: 지하 0층, 지상 10층 건물 내 7층 701호

감정가: 92,000,000원

토지면적: 5.73㎡ (약 1.73평)

토지지분: 5.7281572017996725㎡ (약 1.73평)

건물면적: 21.13㎡ (약 6.39평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOO

2. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재, 부산진경찰서 북측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건은 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통입니다.

교통: 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

주변시설: 부산진경찰서가 인근에 위치하며, 서면역을 중심으로 한 상업 및 업무 지역과 인접하여 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

혐오시설: 물건지 주변 반경 내 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: (확인 필요 - 통상 채권자 신청 등기)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 확인)

인수해야 할 권리(보증금): 0원

임차인 현황:

* 임차인: 임영준 (임 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 313,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-11-08

* 확정일자: 2023-11-20

* 배당신고일자: 2024-12-20

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 중 인수되는 금액은 0원입니다.

4. 상권분석

위치적 특성: 부산의 핵심 도심 중 하나인 서면역 인근에 위치하여 유동인구 및 접근성이 매우 우수합니다.

업종 분포: 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 복합적으로 분포하여 상업 기능이 활발한 지역입니다.

배후수요: 주변의 주거 및 업무 시설 종사자들을 배후수요로 확보하고 있으며, 서면 상권을 이용하는 외부 유동인구의 흡수도 가능합니다.

경쟁 분석: 유사 오피스텔이 다수 존재하지만, 본 건의 뛰어난 입지적 강점으로 인해 경쟁력을 유지할 수 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교통: 도시철도 1호선 서면역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 이동이 매우 편리합니다.

편의시설: 이마트, 롯데백화점, CGV 등 대형 쇼핑몰 및 문화시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

의료시설: 부산진구 지역 내 종합병원 및 다수의 병의원을 이용할 수 있습니다.

교육시설: 주변에 초, 중, 고등학교 및 대학교가 분포하고 있으나, 본 물건은 오피스텔로 주거 목적 시 교육 환경은 부차적인 고려사항입니다.

6. 잠재적 리스크

용도 불일치: 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황 '주거용(오피스텔)'으로 사용되고 있어 향후 용도 변경에 따른 행정 제재나 이행강제금 부과 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

공실 위험: 오피스텔 시장의 경쟁 심화 또는 경기 변동에 따라 공실 발생 시 임대 수익률이 저하될 수 있습니다.

관리비 미납: 경매 진행 과정에서 발생할 수 있는 미납 관리비의 처리 여부를 확인해야 합니다.

주차 공간: 건물 내 타워주차 설비가 있으나, 세대당 실제 주차 가능 대수 및 이용 편의성을 확인해야 합니다.

건물 노후화: 2018년에 사용 승인된 건물로, 향후 건물 유지보수 및 수선 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 매우 우수한 오피스텔입니다. 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 임차인의 대항력 부재 등은 권리 분석 시 주의 깊게 살펴볼 사항이나, 명확하게 인수해야 할 권리가 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건으로 판단됩니다. 다만, 용도 불일치로 인한 잠재적 리스크는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

탁월한 입지: 부산 최대 상업지구 중 하나인 서면역과 인접하여 풍부한 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

교통 편리성: 지하철역 및 다수의 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

생활 인프라: 백화점, 마트, 병원 등 각종 편의시설이 밀집해 있어 정주 여건이 우수합니다.

소형 면적: 1-2인 가구에 적합한 소형 면적으로 투자 및 실거주 수요층 확보가 용이합니다.

합리적 감정가: 시장 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되어 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 인근 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가는 95,000,000원에서 110,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 본 건의 감정가는 92,000,000원으로, 현재 시장 가격 대비 다소 낮게 형성되어 있습니다.

인수 보증금: 0원 (임차인 임영준의 보증금 5,000,000원은 인수되지 않습니다.)

예상 입찰가 산정:

* 현 시세의 하단부, 감정가, 그리고 낙찰률 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 대비 100%에서 110% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 92,000,000원에서 101,200,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 최근 유사 물건의 낙찰률과 본 건의 잠재적 리스크(용도 불일치)를 감안하여, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준인 92,000,000원에서 97,000,000원 선에서 입찰가를 고려해 볼 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.