나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [17] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (17)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 6층 601호

신주소: 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7 (부전동)

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔)

건물명: 부전수목하우스

준공일: 2018년 07월 30일

감정가: 92,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOO (남부산농업협동조합)

특이사항: 공동담보 물건

건축물 연면적: 1498.33㎡ (약 453.25평)

건물 규모: 철근콘크리트구조, 지상 10층

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.73㎡ (약 1.73평)

토지 지분: 5.7281572017996725㎡ (약 1.73평)

건물면적 (전용면적): 21.13㎡ (약 6.39평)

건물 지분: 21.13㎡ (약 6.39평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하며, "부산진경찰서" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치합니다. 또한, 도시철도 1호선 서면역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남동측으로 약 3~4미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근 및 이용에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2018년 08월 20일에 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 등기부현황

등기부상 소유권보존, 근저당, 소유권이전, 주택임차권, 가압류, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리가 설정되었으나, 말소기준권리인 근저당보다 후순위의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

- 소유권보존: 이명우 (2018-08-20)

- 근저당: 남부산농업협동조합 (2018-08-20, 3,000,000,000원) - 말소기준권리

- 소유권이전: 김본선 외 2명 (2018-10-30)

- 주택임차권: 표희수 (2024-07-08, 68,250,000원) - 말소 대상 (전입 2019-08-12)

- 가압류: 임영준 (2024-04-09, 5,000,000원) - 말소 대상

- 임의경매: 남부산농업협동조합 (2024-05-27, 2,500,000,000원) - 본건 경매 진행

총 등기부채권액: 3,073,250,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김상아

보증금: 20,000,000원

차임: 236,000원

전입일자: 2024-03-22

확정일자: 2024-03-11

배당신고일자: 2024-06-04

대항력: 없음

* 임차인: 표희수

보증금: 68,250,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-08-12

확정일자: 2019-07-18

배당신고일자: 2024-07-01

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금은 경매를 통해 배당받을 예정이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변지역 특성

본건이 위치한 부전동 일대는 서면역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 발달한 지역입니다. 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무 (외부 검색 결과)

현장 조사 및 지도 정보 검색 결과, 본건 인근에서 특별한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다. 부산진경찰서가 북측에 위치하나, 이는 통상적인 치안 시설로 간주됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 대형 상업시설이 밀집한 서면 중심가와도 가까워 쇼핑, 문화생활 등 폭넓은 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

본건의 직접적인 교육 및 의료시설 정보는 제공되지 않았으나, 서면 인근 지역은 부산 시내 주요 교육 및 의료 시설 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 용도 차이

본건은 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 향후 부동산 취득세, 재산세 등 세금 부과 시 영향을 줄 수 있으며, 지자체 정책에 따라 이행강제금이 부과될 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 약 30억 원대로 감정가에 비해 매우 높아, 채권 회수를 위한 임의경매가 진행된 것으로 보입니다. 이는 경매 절차의 진행에 직접적인 영향을 미치지는 않으나, 해당 물건에 대한 채권자의 의지가 강함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 오피스텔입니다. 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 공부상 용도와 현황 용도의 차이가 있으나 주거용으로 활용 시 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다. 권리 분석상 인수할 임차인의 보증금은 없으며, 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 공부상 용도와 현황 용도의 차이에 대한 추가적인 확인 및 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 서면역 인근에 위치하여 접근성과 유동인구가 풍부합니다.

* 편리한 교통: 도시철도 1호선 서면역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내 이동이 매우 편리합니다.

* 소형 면적: 전용면적 21.13㎡ (약 6.39평)으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 임대 수요에 적합합니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 낙찰자가 인수할 임차인 보증금이 없어 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 92,000,000원이며, 전용면적 21.13㎡(약 6.39평)를 기준으로 평당 약 14,397,496원 수준입니다. 주변 시세 조사를 통해 유사 오피스텔의 매매가가 약 95,000,000원 ~ 115,000,000원 범위에 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 감정가가 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단되며, 권리 관계가 명확하고 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 낙찰을 위해서는 감정가를 소폭 상회하는 가격으로 입찰을 고려하는 것이 전략적일 수 있습니다.

예상 입찰가: 97,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.