나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [24] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (24)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 7층 704호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용으로 이용 중)

건물면적: 26.93㎡ (약 8.15평)

토지면적: 7.30㎡ (약 2.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 117,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 근거리에는 도시철도 1호선 서면역이 소재하여 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 7층 704호이며, 외벽은 화강석붙임 및 스톤코트, 내벽은 미장타일 붙임 및 벽지, 창호는 샷시창으로 마감되어 있습니다. 건물 내 위생, 급배수, 소화전, 화재경보, 승강기, 타워주차, 개별난방(도시가스) 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 현황

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지 위에 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다. 남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접해 있습니다.

2.5. 공부와의 차이

공부상으로는 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황은 ‘주거용(오피스텔)’으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 (2018-08-20) 근저당권 (남부산농업협동조합, 3,000,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 참고사항에 지상권개요만 명시되어 있으나, 해당 등기부 요약에서는 확인되지 않습니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-05

확정일자: 2022-07-05

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어, 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

3.4. 등기부 요약

소유권보존 (2018-08-20, 이명우)

근저당권 (2018-08-20, 남부산농업협동조합, 3,000,000,000원) - 말소기준권리

소유권이전 (2018-10-30, 김본선 외 2명)

주택임차권 (2024-06-19, 김희수, 105,000,000원) - 말소 대상

가압류 (2024-04-09, 임영준, 5,000,000원) - 말소 대상

임의경매 (2024-05-27, 남부산농업협동조합, 2,500,000,000원) - 말소 대상

등기부채권 총액: 3,110,000,000원

3.5. 권리분석 종합

본건은 말소기준권리인 근저당권보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 김희수 씨는 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않아도 되므로, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 부산진구 부전동 일대는 서면역 상권을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 롯데백화점, NC백화점, 지하상가 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 배후수요

인근에 다수의 오피스텔 및 공동주택 단지가 위치하여 주거 수요가 탄탄하며, 서면역을 중심으로 한 유동인구가 많아 배후수요는 풍부한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건에서 도보로 이동 가능한 거리에 롯데백화점, NC백화점, 부산 시청, 서면 지하상가 등이 있어 쇼핑, 문화, 행정 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교육/의료시설

인근에 학교로는 개림초등학교, 부산진중학교, 양정고등학교, 동의중학교 등이 있으며, 대학으로는 동의과학대학교, 동의대학교 등이 있습니다. 대형 병원으로는 부산진구보건소, 부산시민병원, 부산대학교 병원 등이 위치해 있어 의료 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

공부상 업무시설이나 현황 주거용으로 이용 중인 점은 향후 건물 관리 규정 위반, 이행강제금 부과 가능성 등 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

공동담보로 설정된 물건으로, 동일 채무에 대한 추가적인 경매나 권리 변동 가능성이 존재할 수 있습니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 약 31억 1천만원으로 감정가 1억 1천7백만원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 진행 중 추가적인 담보권 실행 등의 변동 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수합니다. 주거용으로 활용 가능한 오피스텔로, 준신축급 건물이라는 장점이 있습니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 공동담보 물건이라는 점, 높은 채무 총액 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 중심 서면역 역세권 입지로 투자가치가 높습니다.

* 2018년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 명도 대상 임차인이 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 117,000,000원을 기준으로, 주변 유사 오피스텔의 매매가격을 참고하여 산정해야 합니다.

최근 부전 수목하우스의 실거래가는 2018년 9월 공급면적 41.55㎡~41.74㎡ 기준으로 2억 2,880만원 수준으로 확인되었습니다. 이는 해당 물건의 전용면적(26.93㎡)보다 큰 면적이며, 준공 당시의 가격입니다.

다른 유사 오피스텔 시세를 보면, 부전동 큐브(2013년 입주) 11평형 매매 시세가 8,500만원이고, 13평형은 9,933만원 수준입니다. 서면 롯데캐슬 엘루체(2023년 입주, 4년차)의 경우 48㎡(약 14평)의 최근 실거래가가 1억 3,280만원입니다.

본건은 2018년 사용 승인된 건물로 약 8년차이며, 전용면적 26.93㎡ (약 8.15평)입니다. 현재 시세와 감정가를 비교했을 때, 감정가는 시세 대비 낮은 편으로 보입니다.

최근 실거래가와 유사 오피스텔의 시세, 건물의 연식 및 상태, 입지 조건 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 117,000,000원을 기준으로, 보수적으로 80% ~ 90% 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 93,600,000원 ~ 105,300,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

(감정가 117,000,000원 * 0.8 = 93,600,000원 / 감정가 117,000,000원 * 0.9 = 105,300,000원)

입찰 시에는 현장 조사를 통해 정확한 물건 상태 및 주변 시세 변동을 재확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.