나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [28] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 부동산 고유 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (28)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 8층804호

* 건물명: 부전수목하우스

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 남OOOO

2.

1.2. 건물 및 토지 정보

* 용도: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용(오피스텔)으로 추정됨

* 건물면적: 20.12㎡ (약 6.09평)

* 토지면적(지분): 5.45㎡ (약 1.65평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 8층 804호

* 건물 사용승인일: 2018년 7월 30일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.

1.3. 경매 기본 정보

* 감정가: 87,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경 및 위치

* 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 제반 차량의 출입이 가능합니다.

* 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 근거리에는 도시철도 1호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.

2.3. 접근성 및 도로 상태

* 남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근 및 이용에 무리가 없습니다.

2.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 부산진경찰서가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 서면역 인근은 부산의 핵심 상업지구로 다양한 상업, 금융, 문화 시설이 밀집해 있습니다.

* 주변 지역 조사 결과, 특정 혐오시설에 대한 언급은 없었으며, 주거 및 상업 시설이 발달된 도심 지역입니다.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부상 권리 분석

* 제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

* 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담은 없습니다.

2.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 310,000원

* 전입일자/확정일자: 2023년 6월 1일

* 배당신고일자: 2024년 8월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: 위 임차인은 대항력이 없어 명도 대상이 됩니다. 보증금 500만원이 있으나, 매각으로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

2.

3.3. 권리 분석 요약

* 본 건은 권리 관계가 깨끗하여 낙찰자가 모든 권리를 인수할 필요가 없습니다.

* 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

2.

4.1. 지역적 특성

* 부산의 중심 상업 및 교통 허브인 서면 상권에 인접해 있습니다.

* 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발합니다.

2.

4.2. 임대/매매 수요 예측

* 소형 면적(20.12㎡)은 1인 가구 직장인, 학생 등에게 인기가 많습니다.

* 서면 상권의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 임대 수요는 꾸준할 것으로 보입니다.

* 매매 측면에서도 역세권 소형 오피스텔은 투자 가치가 높게 평가됩니다.

5. 생활정보

2.

5.1. 주요 편의시설

* 부산 최대 상권인 서면역 인근에 위치하여 롯데백화점, NC백화점, 이마트, CGV, 병원, 각종 금융기관 등 모든 종류의 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 다수의 맛집과 카페, 쇼핑 시설 등이 밀집해 있어 생활 만족도가 높습니다.

2.

5.2. 교육 및 의료 시설

* 도보 및 대중교통 이용이 편리한 거리에 다수의 학교 및 학원가가 위치해 있습니다.

* 대형 병원들이 인접해 있어 의료 서비스 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

* 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용(오피스텔)'으로 이용 중인 것으로 보입니다.

* 이는 향후 재산권 행사나 세무 처리 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있으며, 주거용으로서의 법적 제약이 있을 수 있습니다.

2.

6.2. 명도 관련 예상 문제

* 현재 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 임차인 신다슬 외 다른 임차인이 존재할 가능성에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

2.

6.3. 기타 법적/행정적 이슈

* 제공된 정보 외에 추가적인 관리상의 문제나 건물 관련 법규 위반 사항이 있는지 추가적인 조사와 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

2.

7.1. 물건에 대한 전반적 평가

* 본 건은 부산의 핵심 지역인 서면 인근의 역세권에 위치한 소형 오피스텔입니다.

* 교통, 생활 편의시설, 상권 등 입지 조건이 매우 우수하며, 권리 관계 또한 명확하여 낙찰자가 인수할 권리가 없는 물건입니다.

* 현재 공부상 용도와 현황 용도의 불일치가 유일한 주요 리스크로 판단됩니다.

2.

7.2. 활용 가능성

* 소형 오피스텔로서 1인 가구 주거용으로 활용하기에 적합합니다.

* 소규모 사업체나 사무실 용도로도 활용 가능하나, 현황 주거용 사용에 따른 이슈를 고려해야 합니다.

* 풍부한 임대 수요를 바탕으로 임대 수익 목적의 투자 물건으로도 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

2.

8.1. 주요 강점 요약

* 초역세권 입지: 지하철 1호선 서면역 도보 이용 가능 거리로 뛰어난 교통 편리성을 자랑합니다.

* 풍부한 배후 수요: 부산 최대 도심 상권에 위치하여 직장인, 학생 등 풍부한 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 소형 면적, 합리적 투자: 20.12㎡의 전용면적으로 소액 투자에 적합하며, 관리 및 운영이 용이합니다.

* 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 건물이 연식이 오래되지 않았습니다.

2.

8.2. 수익성 전망

* 현재 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 시세 차익 및 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

* 서면 지역의 꾸준한 임대 수요를 고려할 때 공실 위험이 낮은 편입니다.

9. 예상 입찰가

2.

9.1. 시세 분석 (매매/임대)

* 주변 유사 면적(20㎡ 내외) 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가는 대략 7000만원에서 9500만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 본 건의 감정가 8700만원은 해당 시세 범위 내에 있으며, 특히 건물 연식 및 입지 등을 고려했을 때 합리적인 수준으로 평가됩니다.

* 임대 시세는 보증금 500만원~1000만원, 월 차임 30만원~40만원 수준으로 형성되어 있습니다.

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9.2. 적정 입찰가 산정

* 본 건은 인수할 보증금이 없는 권리 관계의 물건이며, 대항력 있는 임차인이 없습니다.

* 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준이므로, 보수적으로 감정가 수준에서, 적극적으로는 시세 상단까지 고려한 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 경매 수수료, 취득세 등 부대 비용을 고려해야 합니다.

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9.3. 최종 예상 입찰가

* 종합적인 시장 상황 및 본 건의 입지, 권리 관계, 시세 등을 고려할 때, 예상 입찰가는 약 87,000,000원에서 92,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 입찰 참여 시에는 최종적인 권리 변동 여부 및 현장 조사를 통해 정확한 시세를 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.