나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [15] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (15)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 5층 503호

* 용도: 오피스텔 (현황: 주거용 오피스텔)

* 전용면적: 26.23㎡ (7.93 평)

* 건물 총 연면적: 1498.33㎡ (453.55 평)

* 토지 지분 면적: 7.11㎡ (2.15 평)

* 감정가: 114,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOO (남부산농업협동조합)

* 건물 총 호수: 42호

* 준공일자: 2018년 7월 30일

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하며, 주변에는 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주거환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 근거리에는 도시철도 1호선 서면역이 소재하고 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 건물구조: 본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 5층 503호입니다. 외벽은 화강석붙임 및 스톤코트 등으로 마감되었고, 내벽은 미장타일 붙임 및 벽지 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시창입니다.

* 토지이용상태: 본건 토지는 인접 토지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다.

* 인접도로: 남동측으로 약 3~4미터 폭의 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 관련 정보는 제공되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (접수일자: 2018-08-20, 권리자: 남부산농업협동조합, 채권최고액: 3,000,000,000원)입니다.

* 이후 권리:

* 소유권이전 (접수일자: 2018-10-30, 권리자: 김본선 외 2명)

* 가압류 (접수일자: 2024-04-09, 권리자: 임영준, 금 액: 5,000,000원) - 매각으로 소멸

* 임의경매 (접수일자: 2024-05-27, 권리자: 남부산농업협동조합, 청구금액: 2,500,000,000원) - 본 경매 사건

* 주택임차권 (접수일자: 2025-03-25, 권리자: 정이원, 보증금: 100,000,000원) - 매각으로 소멸

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-12

* 확정일자: 2020-07-29

* 배당신고일자: 2024-10-18

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 정 은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 보증금 100,000,000원은 인수되지 않으며, 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당률에 따라 일부 금액을 회수하지 못할 가능성도 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변시설: "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하며, 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 서면역이 가까이 있어 유동인구가 많을 것으로 예상되며, 상권 활성화 가능성이 높은 지역입니다.

* 업종: 본건은 오피스텔로, 주거 및 소규모 업무 기능을 수행하는 지역 특성에 부합합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 서면역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주거 환경이 보통 수준이며, 인근 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 기타: 부산의 중심 업무 및 상업 지구인 서면 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만, 배당 순위에 따라 임차인의 보증금 회수 여부가 결정되므로, 관련 절차를 주의 깊게 확인해야 합니다.

* 공부상 용도와 현황: 공부상 '업무시설(오피스텔)'이나 현황 '주거용(오피스텔)'으로 이용 중입니다. 이는 추후 재산권 행사나 세금 관련 문제 발생 시 고려될 수 있으나, 일반적인 경매 절차에서는 큰 문제가 되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 부전동의 중심 상업 및 업무 지구인 서면역 인근에 위치한 오피스텔입니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계가 명확하여 인수되는 부담이 없다는 장점이 있습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금은 인수되지 않아 임대차 관련 문제는 없을 것으로 보입니다. 현재 시세 대비 감정가가 적정 수준인지 면밀한 시세 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 서면역 인근에 위치하여 임대 수요가 풍부하고 공실 위험이 낮습니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 창출 및 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 114,000,000원

* 전용면적: 26.23㎡ (약 7.93 평)

* 시세 분석: 부산진구 부전동 일대의 유사 면적(26~30㎡) 오피스텔 시세는 통상 120,000,000원에서 140,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건은 5층에 위치하며, 감정가 114,000,000원은 현 시세 대비 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 이러한 시세 분석을 고려할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 105,000,000원에서 125,000,000원 사이로 예상됩니다. 경쟁 상황 및 실제 시장 동향을 고려하여 115,000,000원 내외에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.