나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [29] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 8층805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (29)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOO

1.2. 소재지 및 건물 개요

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 8층805호

건물명: 부전수목하우스

건축구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물

사용승인일: 2018년 07월 30일

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.32㎡ (약 1.91평)

토지지분: 6.321846944910949㎡ (약 1.91평)

건물면적: 23.32㎡ (약 7.05평)

건물지분: 23.32㎡ (약 7.05평)

1.4. 가격 정보

감정가: 101,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 근거리에는 도시철도 1호선 서면역이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 천성영

보증금: 68,250,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 09월 16일

확정일자: 2019년 09월 16일

배당신고일자: 2024년 08월 01일

대항력: 없음

비고: 임대차 관계는 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

인수 보증금 합계: 0원

임차인 천성영(천 )은 대항력이 없어 보증금 전액이 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산진구 부전동은 부산의 주요 상업 및 업무 중심지 중 하나인 서면역 인근에 자리하고 있어 유동인구가 풍부하고 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있습니다. 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에는 부산진경찰서가 있어 치안이 상대적으로 안정적이며, 소규모 근린생활시설들이 다수 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

서면역 인근 지역으로 롯데백화점, NC백화점, 홈플러스 서면점 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 프랜차이즈 음식점, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에는 부전초등학교, 서면중학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

본건은 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용(오피스텔)'으로 이용되고 있어 추후 용도 변경이나 세무적 이슈가 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대차 관계가 미상으로 명시되어 있어, 낙찰 후 점유자 명도 절차에 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 소형 오피스텔의 시장 상황

건물 면적이 23.32㎡(약 7.05평)으로 소형 오피스텔에 해당합니다. 소형 오피스텔은 상대적으로 임대 수요는 꾸준할 수 있으나, 매매 시 거래층이 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하며 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이하며, 등기부상 인수되는 권리가 없어 권리 분석 측면에서는 양호합니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산의 중심지인 서면역 역세권으로 교통 및 생활 인프라가 뛰어납니다.

* 신축 건물: 2018년에 준공되어 비교적 연식이 짧아 유지보수 부담이 적습니다.

* 권리관계 양호: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 임대 사업에 적합한 면적입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보와 검색 결과를 종합적으로 고려할 때, 부전동 지역의 유사 면적 오피스텔 시세는 형성되어 있으나, 본건과 동일한 '부전수목하우스'의 최신 실거래가 정보는 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역의 오피스텔 시세는 23㎡ 내외의 소형 오피스텔의 경우, AI 추정 시세가 8,872만원 수준이거나, 2018년 준공된 유사 건물(서면베르빌)의 경우 29㎡ 타입이 7,500만원 수준의 실거래가를 보인 사례도 있습니다. 감정가는 101,000,000원으로 책정되어 있으며, 이는 주변 시세를 반영한 가격으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 감정가 101,000,000원이며, 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 비교적 적다는 점을 고려할 때, 감정가 이상 또는 감정가 수준에서의 경쟁이 예상됩니다. 현 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔이 7,500만원에서 1억원을 초과하는 가격대에 거래되고 있음을 감안할 때, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요해 보입니다.

따라서, 예상 입찰가는 보증금 인수액이 0원임을 고려하여 90,000,000원에서 98,000,000원 사이를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.