나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [3] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (3)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 2층 203호

* 건물명: 부전 수목하우스

* 용도: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중임.

* 감정가: 112,000,000원

* 토지면적: 7.11㎡ (약 2.15평)

* 건물면적: 26.23㎡ (약 7.93평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOO (남부산농업협동조합)

* 특이사항: 공동담보 물건임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 2층 203호

* 건축물 정보: 연면적 1498.33㎡, 건축면적 196.78㎡, 대지면적 261.5㎡, 총 42개 호실

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치함. 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통임.

2.2. 교통 및 접근성

* 교통: 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재함.

* 대중교통: 거리에 도시철도 1호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2018년 8월 20일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권 (을1)임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1 근저당권, 을2 주택임차권, 갑3 가압류, 갑4 임의경매 개시 결정 등기 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. (단, 임차권은 배당 여부에 따라 다를 수 있으나 본건의 경우 말소 대상임)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 별도로 명시된 사항 없음. (단, 등기부상 확인되지 않은 유치권 등은 별도 확인 필요)

* 등기부채권 총액: 약 3,099,500,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이영진

* 보증금: 94,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 20일

* 확정일자: 2021년 9월 27일

* 배당신고일자: 2023년 11월 02일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

3.3. 권리분석 의견

임차인 이영진은 대항력이 없으므로, 보증금 94,500,000원을 인수하지 않음. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 상태로 소유권을 취득하게 됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 소재한 부전동은 서면역 역세권 지역으로 유동인구가 많으며, 오피스텔, 상가, 주거시설이 복합적으로 발달한 상업지구임. 인근에 부산진경찰서 등 관공서가 있어 배후 수요가 안정적인 편임.

4.2. 시세 분석

본건과 유사한 면적의 오피스텔 매매 및 임대 시세 파악이 필요함. 이는 예상 입찰가 산정에 중요한 기준이 되므로, 추가적인 시세 조사와 최근 실거래가 분석이 요구됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑/문화: 인근 서면 지역의 다양한 백화점, 쇼핑몰, 영화관 등 이용 가능.

* 병원: 종합병원 및 다양한 전문 병의원 접근 용이.

* 기타: 관공서(부산진경찰서), 은행, 각종 상업시설 밀집 지역에 위치하여 생활 편의성이 높음.

5.2. 주거환경

주변에 주거단지와 업무시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 편리하나, 복합적인 지역 특성상 소음 등 주거 쾌적성에 대한 부분은 개인적인 선호에 따라 다를 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 현황 차이

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용으로 이용 중인 점은 경매 절차상 또는 향후 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항임. 이는 명도 과정이나 부동산 이용 제한 등에 미미한 영향을 줄 수 있으나, 대항력 없는 임차인이 없어 크게 문제될 소지는 적어 보임.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 채권으로 묶인 다른 부동산의 경매 결과에 따라 본 건의 경매 진행 상황이나 낙찰가율에 영향을 받을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산지방법원 2024타경56667 (3) 사건의 오피스텔로, 부산진구 부전동 서면역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수함. 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 적으며, 권리 관계가 비교적 명확하여 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨. 공부상 용도와 현황 용도의 차이점은 유의해야 하나, 전반적으로 안정적인 투자 대상으로 고려해 볼 수 있음.

8. 투자 포인트

* 서면역 역세권의 우수한 입지 조건.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 없음.

* 소형 오피스텔로 투자 진입 장벽이 낮음.

* 주변 상권 발달로 인한 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 112,000,000원이며, 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰하는 것이 중요함. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 오피스텔의 실거래가 및 임대료 수준을 파악하여 본 건의 현재 시세를 분석하는 과정이 필수적임.

이를 위해 다음과 같은 추가 정보 조사가 필요함.

* 부전수목하우스 203호 또는 유사 면적 오피스텔의 최근 매매 시세 조사.

* 부전동 일대 오피스텔 임대 시세 조사.

* 주변 지역의 혐오시설 유무 확인.

위 조사 결과를 바탕으로 본건의 적정 가치를 산정하고, 예상 입찰가를 보수적으로 책정해야 함. 예를 들어, 만약 유사 면적 오피스텔의 현재 시세가 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 수준이라면, 감정가인 1억 1천2백만원보다 높은 가격대에 입찰을 고려해 볼 수 있을 것이며, 반대의 경우 보수적인 접근이 필요함.

추후 시세 조사 결과가 반영된 예상 입찰가는 다음과 같이 추정 가능함.

* 예상 입찰가: [시세 분석 후 기입]

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var queries = [

"부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 203호 시세",

"부산진구 부전동 오피스텔 매매 임대 시세",

"부산 부전동 408-21 주변 혐오시설"

];

console.log(JSON.stringify(queries));

</script>

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