나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [12] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (12)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 4층404호

용도: 오피스텔

감정가: 115,000,000원

토지면적: 7.30㎡ (약 2.21평)

건물면적: 26.93㎡ (약 8.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOO

준공일: 2018년 (사용승인일 20180730 기준)

2. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거와 상업 기능이 복합된 도심 환경입니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 한연우

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-31

* 확정일자: 2022-10-31

* 배당신고일자: 2024-08-26

* 대항력: 없음

* 비고:

권리분석 요약: 상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금에 대한 인수 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

입지: 부산의 주요 상업 및 교통의 중심지인 서면역 인근에 자리하고 있어, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 갖춘 지역입니다.

지역 특성: 오피스텔, 주택, 다양한 근린생활시설이 공존하며 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 부산진경찰서가 인근에 위치하여 비교적 안정적인 치안 환경을 기대할 수 있습니다.

시장 잠재력: 서면 지역은 부산 내에서도 높은 인지도와 상징성을 가진 곳으로, 오피스텔에 대한 지속적인 임대 및 매매 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 주변에 백화점, 대형마트, 병원, 금융기관 등 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 매우 우수합니다.

교통: 도시철도 1호선 서면역을 비롯한 다수의 버스 노선을 통해 부산 시내 전역으로의 이동이 편리합니다.

주변 시설: 인근에 부산진경찰서가 소재하며, 상업 및 주거시설이 조화롭게 분포하고 있습니다. 주변 지역 검색 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

용도 불일치: 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황은 ‘주거용 오피스텔’로 사용되고 있습니다. 이는 큰 문제는 되지 않으나, 향후 용도 관련 확인이 필요할 수 있습니다.

호실 번호: 404호라는 숫자에 대한 일부 심리적 부담이 있을 수 있습니다. 이는 개인의 선호도에 따라 협상 시 고려될 수 있는 요소입니다.

임대차 관계: 초기 정보에는 임대차 관계가 미상으로 되어 있었으나, 권리분석 결과 임차인 한연우 씨의 정보가 확인되었습니다. 다행히 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면 인근에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 자랑합니다.

임차인이 존재하지만 대항력이 없어 인수할 보증금이 없고, 권리관계가 비교적 명확하여 투자 위험이 낮은 편입니다.

실제 거주 및 임대 목적으로 활용하기에 적합하며, 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익과 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 부산 최대 번화가 중 하나인 서면역 초역세권에 위치하여 풍부한 유동인구와 높은 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없으므로, 권리 분석이 간편합니다.

주거용 활용 가능성: 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 사용되는 오피스텔로, 향후 주거용으로서의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

안정적인 임대 수익: 서면 지역의 지속적인 오피스텔 수요를 바탕으로 공실 위험이 낮아 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 115,000,000원

시세 분석: 제공된 정보 및 추가 검색 결과에 따르면, 부산 부전동 지역의 유사한 면적(약 8평대) 오피스텔의 시세는 12평형 기준 약 1억원 내외로 형성되어 있거나, 평당 약 1,092만원 수준의 평균 시세가 파악됩니다. 다만, 본 건과 정확히 일치하는 면적 및 건물(부전수목하우스)의 최신 실거래가 데이터는 제한적으로 확인되었습니다.

예상 입찰가 산정: 감정가, 파악된 주변 시세, 권리관계(인수 보증금 없음), 그리고 일반적인 경매 물건의 낙찰률 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 97,750,000원 ~ 109,250,000원

*주의: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 산정된 것이며, 실제 입찰 시점의 경쟁 상황, 부동산 시장 변동, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 신중한 판단이 요구됩니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.