나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경108454 [1] 부산광역시 북구 구포동 1009-45 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경108454 [1] 부산광역시 북구 구포동 1009-45 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경108454
• 주소: 부산광역시 북구 낙동북로663번길 85-6
• 감정가: 344,536,250원
• 최저가: 241,176,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

부산서부지원 경매1계 2024타경108454 | 소재지: 부산광역시 북구 낙동북로663번길 85-6 | 감정가: 344,536,250원 | 최저가: 241,176,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보 요약

사건번호 부산서부지원 2024타경108454 (1) 물건에 대한 보고서입니다. 본 물건은 부산광역시 북구 구포동에 위치한 단독주택이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건입니다.

감정가는 344,536,250원으로 책정되었으며, 현재 소유자와 채무자가 동일인일 가능성이 높습니다. (채무자 정보가 공란이나, 소유자 정보가 기재됨)

1.2. 면적 정보

토지 면적은 146.00㎡ (약 44.17평)이며, 용도는 제3종일반주거지역입니다.

건물 면적은 139.97㎡ (약 42.34평)이며, 1985년 9월 20일에 사용승인된 시멘트 블록조 2층 주택입니다.

제시외 면적은 없습니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 구포동 소재 "구포초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지역입니다. 제3종일반주거지역으로 건폐율 및 용적률 측면에서 비교적 고밀 개발이 가능한 지역에 해당합니다.

2.2. 교통 상황

소형 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 판단됩니다. 서측 폭 약 4미터의 막다른 도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 주차에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지이며 현재 주거용 나대지 상태로 이용 중인 것으로 보입니다. (감정평가서 상 '주거나지' 기재)

건물은 1층과 2층 모두 주택으로 이용 중이나, 사용승인일이 1985년으로 건축물의 노후도가 상당하며, 리모델링 또는 재건축 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3. 상권 및 생활 정보

3.1. 주위 환경

주변에 구포초등학교, 가람중학교가 위치하고 있어 기본적인 교육 인프라는 갖추고 있습니다. 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다.

3.2. 교육 및 제한 상태

상대보호구역(가람중학교) 및 상대보호구역(구포초등학교)으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 제한을 받습니다. 이는 유해시설 방지 등 주거 환경 보호에는 긍정적이나, 건축물의 용도 변경이나 특정 시설 설치에는 제한이 될 수 있습니다.

3.3. 혐오 시설 여부

현장 확인 및 검색 결과, 주변에 즉각적인 대형 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 구포동 일대는 생활 편의시설과 주거지가 혼재된 만큼 소규모 기피 시설 유무에 대한 현장 조사는 필요합니다.

4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리 분석

본 물건은 토지 및 건물 일괄 매각 건으로, 매각 대상 부동산의 권리 관계는 '부동산임의경매'로 단순한 편입니다. 등기부상 특별히 복잡한 권리 문제는 없는 것으로 보이나, 경매 취하 가능성을 배제할 수 없습니다.

4.2. 임차 관계

임대 관계는 '미상'으로 조사되었습니다. 이는 입찰자가 잔금 납부 후 실제 거주자를 명도해야 할 경우, 대항력 있는 임차인(주택 임차인)의 존재 여부를 반드시 확인해야 함을 의미합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 보증금을 인수할 위험이 있습니다.

4.3. 잠재적 리스크

첫째, 건축물의 노후도(1985년 승인)가 높아 대수선 또는 재건축 비용이 발생할 수 있습니다.

둘째, 서측 4미터 막다른 도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수하지 못하고, 주차 문제가 발생할 가능성이 높습니다.

셋째, 임대차 관계 미상으로 인해 명도 난이도가 상승할 수 있으며, 이에 대한 철저한 명도 전략 및 비용 산출이 요구됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 종합 의견

본 물건은 구포동 내 제3종일반주거지역에 위치한 주택으로, 재건축 또는 장기적인 보유 후 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 가집니다. 특히 교육 시설 인근에 위치하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 다만, 오래된 건축물과 막다른 도로 접합은 단점으로 작용하며, 임대차 미상 리스크는 입찰 전 반드시 해소해야 할 부분입니다.

5.2. 투자 포인트

첫째, 제3종일반주거지역 용도: 비교적 높은 용적률을 활용한 신축 또는 재건축 사업성이 존재합니다. (가로구역별 최고 높이 제한 확인 필요)

둘째, 구포초등학교 인접: 초품아(초등학교를 품은 아파트)와 유사한 학세권 입지를 갖추고 있어 실수요층에게 매력적일 수 있습니다.

셋째, 토지 면적: 44.17평으로 소규모 빌라 또는 다세대 주택 신축 부지로서 활용 가능성이 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 현장 조사를 통해 건축물의 상태, 실제 이용 현황, 그리고 인근 시세를 면밀히 파악하고, 명도에 대한 리스크를 정확히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계