나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11467 [1] 대전광역시 유성구 노은동 277-32 전 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11467 [1] 대전광역시 유성구 노은동 277-32 전 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매3계 2024타경11467 | 소재지: 대전광역시 유성구 노은동 277-32 | 감정가: 1,671,792,480원 | 최저가: 1,170,255,000원 | 용도: 전

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

본 보고서는 대전지방법원 2024타경11467 (1) 사건에 대한 물건 분석 자료입니다.

소재지는 대전광역시 유성구 노은동 277-32 일원이며, 용도는 전(밭)입니다.

최초 감정가는 1,671,792,480원으로 책정되었습니다.

경매는 부동산강제경매로 진행되며, 매각 대상은 토지 일부 지분 매각 건으로 권리관계의 복잡도가 높은 물건입니다.

본 물건의 소유자 및 채무자는 미상 처리되었으며, 채권자는 안OO입니다.

1.2. 면적 정보

총 토지면적은 2,398.90㎡ (약 725.68평)이며, 매각 대상 토지의 지분율은 235171.65입니다.

건물면적은 0.00㎡이나, 건물 제시외면적은 260.50㎡ (약 78.79평)로 존재합니다.

다만, 이 제시외 건물 상당 부분은 매각에서 제외되거나 타인 소유 물건이 포함되어 있습니다.

2. 입지 조건 분석

본건은 대전광역시 유성구 노은동 소재의 '대전월드컵경기장' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농수산물도매시장, 월드컵경기장과 같은 대형 시설과 농경지, 단독주택, 상가 등이 혼재되어 있는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통입니다.

토지 이용 현황은 기호에 따라 전(과수원) 및 일부 도로, 묵전, 주거기타(창고 및 근린생활시설) 등으로 다양하게 사용되고 있습니다.

3. 권리 분석 및 유의 사항

3.1. 매각의 형태 및 특이사항

본 물건은 '토지 일부 지분 매각'이며, 목록 3, 4, 5 역시 지분 매각으로 진행됩니다.

가장 큰 특징은 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필요하다는 점입니다. 목록 2, 3, 5는 농취증을 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다. 또한, 토지 현황이 변경된 경우 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

지분 매각이므로 공유자 우선매수 청구 가능성이 있습니다.

3.2. 제시외 물건 및 법정지상권

주의사항에 따르면, 목록 1, 4 지상에 타인 소유의 제시외 건물이 소재하며, 이로 인해 최저매각가격은 제한을 받은 가격입니다. 이는 '법정지상권 성립 가능성'을 내포하고 있어 명도 및 협상에 난이도를 높이는 핵심 리스크입니다.

목록 2에는 제시외 수목(배나무, 반송 등 약 30주)이 매각에 포함되나, 목록 2, 3, 4의 제시외 비닐하우스와 타인 소유 냉동창고는 매각에서 제외됩니다.

제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ) 내 타인 소유(임차인)의 이동 용이한 냉동창고 및 집기 등도 매각에서 제외되므로 입찰 시 참고해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

본 물건이 위치한 노은동 일대는 대전월드컵경기장과 농수산물도매시장이 인접해 있어, 지역 생활 인프라의 거점 역할을 하는 시설이 가깝습니다.

주변에 단독주택 및 상가가 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

용도가 '전' 및 자연녹지지역이므로 상업적인 활동보다는 장기적인 개발 가능성이나 농지로서의 활용도를 염두에 두어야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지이용계획에 의한 규제

본 물건 전체(기호 1-5)는 도시지역 내 '자연녹지지역'이며, 추가적으로 '개발제한구역(그린벨트)' 및 '가축사육제한구역'에 해당합니다. 개발제한구역으로 인한 건축 행위 및 용도 변경에 강력한 규제가 존재하여 단기적인 개발이나 용도 활용에 상당한 제약이 있습니다.

5.2. 지분 매각 및 명도 리스크

토지일부지분 매각 건으로, 낙찰 후 기존 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송을 통해야 합니다. 또한, 타인 소유의 제시외 건물(법정지상권 리스크)과 비닐하우스, 냉동창고 등에 대한 명도/철거 문제가 발생할 수 있습니다.

5.3. 맹지 및 농취증 리스크

지적도상 맹지입니다. (단, 감정평가서상 북동측 또는 북측으로 진입로를 통하여 접근 가능하다고 명시되어 실질적인 이용에는 문제가 없을 수 있으나, 건축허가 등 법적인 측면에서는 맹지 리스크가 존재합니다.)

농취증 미제출 시 보증금 몰수 및 현황 변경 시 원상회복 명령 가능성은 투자 원금 회수에 치명적인 리스크입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 '개발제한구역 내 자연녹지', '농지취득자격증명 필요', '토지일부지분 매각', '타인 소유 건물에 대한 법정지상권 리스크' 등 다수의 복잡한 권리적, 행정적 리스크가 중첩된 고난이도 물건입니다.

감정가가 제시외 건물 소재로 인하여 제한 받은 가격임을 고려할 때, 투자가치는 권리분석을 통한 위험 대비 수익률 계산에 달려 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대전월드컵경기장 및 농수산물도매시장 인근으로, 장기적으로 개발제한구역 해제 등의 이슈 발생 시 잠재적인 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

지분 매각의 이점: 높은 지분율(235171.65)을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있으며, 저가에 낙찰받아 공유자에게 매각하거나 전체 부지에 대한 협상력을 높일 수 있습니다.

저가 입찰 전략: 복잡한 권리 관계와 개발 규제로 인해 유찰 가능성이 높아, 최저가 매각 조건에서 높은 수익을 노리는 공격적인 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

대전지방법원 경매3계