나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [26] 경상남도 양산시 남부동 344 성복타운 5층501호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [26] 경상남도 양산시 남부동 344 성복타운 5층501호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경4256 | 소재지: 경상남도 양산시 남부11길 6-2, 5층501호 (남부동,성복타운) | 감정가: 44,000,000원 | 최저가: 30,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경4256 (26)

소재지: 경상남도 양산시 남부동 344 성복타운 5층 501호

용도: 오피스텔

감정가: 44,000,000원

매각구분: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.94㎡ (약 2.70평)

건물면적(전용면적): 22.76㎡ (약 6.88평)

*본건은 오피스텔로 건물면적 22.76㎡는 전용면적이며, 공급면적은 별도로 확인해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 생활정보

본건 오피스텔은 경상남도 양산시 남부동 소재의 '양산시청' 북측 인근에 위치하며, 주변은 저층 공동주택, 원룸, 일반주택, 점포, 교육기관 등이 혼재된 지역입니다.

이는 주거와 상업 시설이 공존하는 일반상업지역 내 입지로, 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 지하철역(양산역 등) 및 시내버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

전반적인 교통 사정은 양호합니다.

2.3. 상권 분석 및 주변 환경

본건이 위치한 성복타운 주변은 양산시청과 인접하여 관공서 관련 업무 시설 및 근린생활시설이 발달해 있습니다.

일반상업지역에 속해 유동 인구가 활발하며, 오피스텔의 주 수요층인 직장인 및 1인 가구에게 유리한 환경입니다.

감정평가서 상 주위 환경은 대체로 보통시 되며, 현재까지 확인된 혐오시설은 없으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 정확한 환경을 확인하는 것이 필요합니다.

3. 권리 및 법규 분석

3.1. 권리분석

본건은 '부동산임의경매' 사건으로, 소유자 및 채무자가 '주OOOOOOOOOO'로 동일하고 채권자는 '주OOOOOOOO'입니다.

매각 대상은 '토지 및 건물 일괄매각'이므로, 일반적인 주택 매매와 같이 토지와 건물을 한 번에 취득하게 됩니다.

*특이사항 및 주의사항에 공란이므로, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되지만, 입찰 전 등기부등본 및 매각물건명세서 분석은 필수적입니다.

3.2. 법규 및 제한 사항

토지이용계획 상 '일반상업지역'에 위치하며, 이는 높은 용적률을 적용받는 상업지역의 장점을 가집니다.

그 외 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(교육시설 관련) 등에 해당하므로, 향후 건물 신축 또는 용도 변경 시 해당 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 투자 분석 및 의견

4.1. 잠재적 리스크

오피스텔을 '공동주택으로 이용 중'이라고 감정평가서에 명시되어 있어, 추후 주거용 오피스텔로서의 세금 문제(취득세, 양도세, 종합부동산세)를 고려해야 합니다.

임대 관계는 '미상임'으로 명시되어 있으므로, 낙찰 후 임차인 유무 및 대항력 여부에 대한 명도 리스크를 염두에 두고 진행해야 합니다.

건물의 구조 및 내외장 마감재가 오래된 건물로 예상되므로, 낙찰 후 수리 및 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건 오피스텔은 양산시청 인근 일반상업지역에 위치하며, 교통 및 생활 환경이 양호한 소형 평형의 물건입니다.

감정가가 4,400만 원으로 소액 투자가 가능하며, 1인 가구 또는 소형 업무 시설 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 노후도 및 정확한 임대 상황(점유 관계) 확인이 중요하며, 보수적인 관점에서 예상 수익률을 산정해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 양산시청 인근, 일반상업지역 내 위치로 안정적인 임대 수요 확보에 유리합니다.

소액 투자: 4천만 원대의 낮은 감정가로 진입 장벽이 낮습니다.

편리한 교통: 지하철역 및 버스 정류장 인근으로 직장인 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계