나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6429 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 동상리 산84-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6429 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 동상리 산84-2 임야 경매

• 사건번호: 2024타경6429
• 주소: 울산광역시 울주군 온양읍 동상리 산84-2
• 감정가: 216,006,000원
• 최저가: 151,204,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

울산지방법원 경매5계 2024타경6429 | 소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 동상리 산84-2 | 감정가: 216,006,000원 | 최저가: 151,204,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 울산광역시 울주군 임야 (지분매각)

1.1. 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경6429 (1)이며, 소재지는 울산광역시 울주군 온양읍 동상리 산84-2입니다. 본 물건의 용도는 임야이며, 감정가는 216,006,000원으로 책정되었습니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분(지분율 77544.12)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 소유자와 채무자는 김OO, 채권자는 양OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

총 토지 면적은 31,522.00㎡ (약 9,535.6평)입니다. 건물 면적 및 제시외 면적은 모두 0.00㎡입니다.

2. 입지 분석 및 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 동상리 울산시립노인병원 동측 및 북동측 인근에 위치하며, 주변은 임야 및 농경지대가 주를 이루는 지역입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

지적도상 맹지(盲地)로 인접지를 통해 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

현황은 임야이나, 일부는 주차장 및 분묘지로 이용되고 있습니다. 지목은 임야이지만 일련번호 1은 부정형지로 일부 평탄지 및 완경사지, 그 외 급경사지이며, 일련번호 2는 평균적으로 완경사지인 부정형의 자연림지입니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역 및 가축사육제한구역(250m 미만 축종)에 해당합니다.

2.4. 개발 호재 (특이 사항)

주변 지역은 (가칭)덕신동상지구 도시개발사업이 추진 중입니다. 이 사업은 울주군 온산읍 덕신리, 온양읍 동상리 일원 약 92만9,920㎡ 부지에 6,988가구, 1만5,936명 규모의 주거 단지를 조성하는 신도시급 개발 프로젝트입니다. 이 사업은 27년 만에 구역 지정이 고시되는 등 본격화되고 있으며, 환지 처분일은 2030년 12월 31일로 예정되어 있습니다.

2.5. 혐오 시설 정보

직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 본건 토지 자체에 분묘 2기가 소재하며(감정가에 반영), 미확인 분묘가 추가로 소재할 수 있으므로 현장 확인이 필수입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 대상

본건은 토지 일부 지분 매각이며, 지상에 소재하는 철제계단(2식)은 매각 대상에서 제외됩니다. 지상 수목은 거래 관행에 따라 토지에 포함하여 평가되었습니다.

3.2. 특이 권리 사항

공유자 우선매수권: 본 물건은 지분 매각이므로 민사집행법 제140조에 따른 공유자 우선매수권이 행사될 수 있습니다. 만약 공유자가 우선매수신고 후 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에는 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다. 이는 입찰 참여자에게 가장 큰 리스크 중 하나입니다.

분묘기지권: 본건 토지상에 분묘 2기가 소재하며, 이는 감정가에 반영되어 평가되었습니다. 법정 지상권 성립 여지 및 분묘기지권 주장 가능성이 있는 권리관계입니다. 또한, 미확인 분묘의 추가 소재 가능성이 고지되어 있으므로, 추후 분묘 이전 및 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

4. 상권 분석

본건은 현재 임야 및 주차장 등으로 이용되는 맹지이며, 주변이 주로 임야 및 농경지대이므로 현재 시점에서의 상권 가치는 매우 낮습니다. 다만, 인근 덕신동상지구 도시개발사업이 완료될 경우, 주거 단지 배후지로의 전환 및 잠재적인 상업 용지 확장 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활 정보

현재 대중교통 이용이 불편하고, 주변 편의 시설이 부족한 전형적인 근교 임야 지역입니다. 그러나 인근 덕신동상지구 개발 계획에는 유치원, 초등학교, 중학교 각 1곳 조성이 포함되어 있어, 사업 완료 시 신설될 주거 단지의 생활 인프라를 간접적으로 이용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공유자 우선매수권 행사: 입찰가액에 관계없이 공유자가 우선 매수할 수 있어 낙찰에 실패할 가능성이 매우 높습니다.

지분 매각의 난이도: 낙찰 후 토지의 이용 및 처분에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 협의가 원만하지 않을 경우 공유물 분할 청구 소송 등의 법적 절차 및 시간/비용이 발생할 수 있습니다.

분묘기지권 및 미확인 분묘: 분묘 2기의 처리(이장 비용 및 법적 문제)와 고지된 미확인 분묘의 추가 발견 가능성이 리스크입니다.

토지 경계 불분명: 인접지와 지적 경계가 불분명하여, 향후 토지 이용 및 개발 시 경계측량 및 추가 비용이 필요합니다.

맹지 상태: 현재 진입로 확보가 어려운 맹지 상태로, 자체적인 개발행위 시 도로 확보 문제가 선결되어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 '제1종일반주거지역'에 속하는 임야 지분으로서, 향후 '덕신동상지구 도시개발사업'이라는 명확한 개발 호재를 안고 있습니다. 개발이 현실화될 경우, 용도 지역의 특성상 상당한 가치 상승이 예상되나, 현재 '지분 매각', '공유자 우선매수권', '분묘기지권' 등 경매 물건 중 가장 난이도가 높은 권리 관계가 복합적으로 얽혀 있는 초고위험 투자 물건입니다. 따라서 권리 분석 및 출구 전략(다른 공유자와의 협상 혹은 공유물 분할 소송)에 대한 명확한 계획이 수립된 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

개발 기대감: 인근에서 추진 중인 덕신동상지구 도시개발사업 구역 지정 및 고시(2025년 기준)는 본 물건의 장기적인 가치 상승에 가장 큰 동력입니다.

용도 지역: 임야임에도 불구하고 제1종일반주거지역에 속하여, 향후 개발 여건이 갖춰질 경우 용도 변경 없이 주거 용지로서의 가치가 높습니다.

토지 규모: 전체 토지 면적이 31,522.00㎡ (약 9,535.6평)로 대규모 개발 가능성이 있으며, 지분 투자 시 적은 금액으로 대규모 필지에 참여할 기회를 제공합니다.

감정가 대비 잠재 가치: 개발 호재가 현실화될 경우 현재 감정가를 크게 상회하는 가치를 형성할 잠재력을 가집니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계